新房直接从开发商手中购房，毕竟选择有限，所以二手房买卖，是购房交易的主力。通常来说，买新房，坑主要在期房上；买二手房，由于涉及税费、房屋质量等诸多方面问题，猫腻可是不老少，所以老班要着重讲讲这部分。

这节课先来说二手房交易中涉及到的税费（2016年2月22日开始实施）。

二手房交易的税费里，有些是买方承担，有些是卖方承担。但现实中由于是卖方市场，双方共同承担的那部分税费一般也都由买方承担，或者是转移到房价中了。所以，不管是哪一方承担，都得先弄明白。

一、通常卖方承担的税费

卖方承担的税费包括：个人所得税、营业税、综合地价款（仅针对经适房，不做讨论）。

1.个人所得税

转让家庭名下满五年且唯一住宅，免征个人所得税；其他情况，均按照差额的20%征收个人所得税。

具体计算方法： 个税=（转让网签价-购买该房时实际支付房价款及相关税费-转让该房过程中缴纳的税金-卖方按规定实际支付的住房最高10%装修费用&房款利息等） * 20%

2.营业税

这里就涉及到普通住宅和非普通住宅的概念了，因为这两种住宅通常意义上征税标准不一样。纳尼？

咱们先来了解下什么是普通住宅，什么是非普通住宅。

普通住宅需满足三个标准：

①住宅小区的建筑容积率在1.0以上

容积率简单来说代表的是小区里建筑的密集程度，容积率越高表示越密集。相关规定如下：

所以这一条大家不必担心，除非住纯别墅区，否则容积率是不会低于1.0的。

②建筑面积在140平米（含）以下的为普通住宅，140平米以上的为非普通住宅。

③单价不超过最高限，或总价不超过最高限。最高限建委也是有明确规定的，各地住建委网站可查。

对照这三条，就知道自己家房子属于普通住宅还是非普通住宅了。

然而，上面只是“通常意义”而已，目前最新的营业税征税标准，并不区分住宅形式了，见下表：

注：全额=网签价；差额=网签价-原购买价。

3、印花税

成交价×0.05%（一直处于“暂免征收”状态）

二、买方承担的税费

买方承担的的税费其实就是契税了。按最新规定，契税的征收标准如下：

提醒注意： 首套房=家庭唯一住房（这里的家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，必须名下都无房）；

二套房=家庭第二套改善性住房（这里指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套）

然而，北京市、上海市、广州市、深圳市四地，暂不实施二套房契税优惠和营业税优惠政策。所以，北上广深四地的情况是这样的：

所以，买房不光要看房价，在做购房决策时，怎么交税费也要考虑进去。