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#理财达人:二手房怎么贷款合适

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晒太阳的小白

我的四次二手房贷款经历

第一次买房: 商贷+公积金组合贷款,主贷人:我

                      20年年限,等额本金方式

                      现状:商贷还清,只剩下公积金贷款


2010年的时候,那会真心是太保守了,想着贷款是越少越好。于是就在主城区买了个老破小。生活倒是挺方便的,但是房子的品质实在不敢恭维。这么久了,才翻倍多点。当时是首套房,首付3成,公积金贷款的上限是夫妻40万,商业贷款是7折的利率。现在想想,那是个多么美好的年代啊。


我们提交了材料,按照年纪,月缴纳额,核准下来公积金贷款是39万的额度。我就用满了所有的公积金额度,原因是贷款利息实在很低。剩余的部分我们就用7成商贷。公积金贷款只能是20年的,所以商贷也一起选择了20年。每个月是等额本金方式,递减的方式。


老公的公积金不能取现,只能用于年冲公积金的本金,所以就逐年减少了本金的部分。当时觉得自己不可能再买第二套了,也就提前还了10万商贷的额度。其实后来也就很后悔这一点了。


第二次买房:商贷,主贷人:我

                     信用贷款,老公

                     30年年限,等额本息方式

                     现状:房已卖出,全部结清


2013年上半年,想到给父母在附近入个小房子。那会政策忽然发生了变化,说是要6成首付才可以。结果这个首付就是少了10万多点。这会我就想起来之前的提前还贷的10万了,心碎啊。。。在市面上研究了当时的产品,在本地的银行借了12万,2年期,每个月还5000大几吧,利息有1万多。算下来也还可以,总比借别人的好。这年头最怕欠人情了。凑齐了首付,剩余的部分就用了商贷,上浮了10%。默默地心塞。


第三次买房:商贷,主贷人:我

                     30年年限,等额本息方式


2014年女儿上了小学,经过一年的学习,2015年的夏天,我们决定卖了家里的小房子,换了个三房的学区房。当时的政策是,如果名下的贷款还清,可以按照首套房来操作,简单来说,首付3成以上,贷款利率可以打折。那会房地产市场不是特别景气,我记得老公的朋友挂了一套不错的房子,居然1年多才卖掉,而卖掉的1年不到的时间,他的这套房子翻倍了。


因为首套政策,我把第一套房子所剩的那点商贷给还了,其实我的内心是舍不得7折的利率,就跟白送一样。但是由于我改善性房子的贷款额度比较大,95折和上浮10%那相差的利息不是一点两点了。该出手的时候还是出手吧。


第四次买房:商贷,主贷人:老公

                    25年年限,等额本息方式


在学区房的置换过程中,由于对方的尾款时间早于我的首付时间,这样我就加大了我的贷款金额,使得我最后手上多出来一笔买家的买房款了。这笔钱也不算多大,但是让我又想着折腾了。因为卖掉了父母的养老房,那迟早我们得要把这套房子给补回去,刚需的房子还是必须的。揣着这么点钱,我又动起了买房的想法。


当时跟老公说了这个想法,他真的认为我是疯了。我跟他分析了大概的地段,为什么要买,月供,房租,实际每个月的压力等等。他后来也是同意了我的想法。事实证明,这个方案是很对的,因为房价也涨了,当时又是95折了。现在这种情况下,也要上浮10%的。


这么几次的折腾,真是得到了不少经验教训,


1. 能多贷款的话,就一定要多贷款。钱在手上,你随时可以做点自己的投资。就算月供太多,你也可以再提前还。但是多一点贷款,你的现金流情况会灵活很多。


2. 贷款的时间尽量拉长一点,因为每个月的月供会少些。多余下来的钱也可以干点其他的事情。从通货膨胀来说,以后这个钱也是毛毛雨的。


3. 有打折的贷款,或是公积金贷款,能不提前还就别动了。贷款的政策是越来越紧的,或者说,你想用便宜的利息从银行贷款到钱,也会是越来越难了。那些什么7折利率的,不到万不得已就不要还掉。


4. 贷款的主贷人,尽量在前期只用一个人的名字。这样从一定意义来说,另外个人还可以有首套的机会。怎么操作,得要看各地的政策了。


5. 银行算是个比较靠谱的借款机构,每个月固定的还款日期和金额,也没有所谓的人情来往关系。按部就班,每个月慢慢还就好了。平时自己的信用卡,一切形式的小贷款都要张罗好,不要随便影响到自己的信用情况。别为了一点花呗白条之类的,搞得以后贷款都贷不到。

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