准备出租的毛坯房如何装修最合适？

首先需要考虑以下几个问题：

1、出租的经济账怎么算？

2、收益率最高的，自住后最省事的装修，怎么搞？

3、出租房子怎么收益最大化？

1、出租的经济账怎么算？

首先看成本：

[租金相关成本：会影响租金的成本]

1、装修成本。

不装修就是零成本，装修就一定有成本。

在一定范围内，装修是可以比较明显提升租金的，但不是所有情况都有效，而且过于豪华的装修不但不会让租金有明显上涨，还可能出现租不出去的情况。

2、损耗/维修成本。

只要有你的东西，那就一定涉及损耗及维修。

一般会以1年为周期做损耗/维修的考核。

有的可能是1个周期（1年），比如墙漆，换人就换漆的几率比较高。

很多人会选择寿命在一个周期左右的产品（廉价品），比如马桶水件，面盆下水，蛇皮水管等等，实际上不划算，因为维修人工成本远高于材料成本。

3、空租成本。

如果没租出去，那就是空租了。

空租的原因多种多样，如果预期房子可能会空租，选择低价出租是个办法。

[与租金无关成本]

1、房贷成本。

房价上涨阶段，肯定是杠杆买房比较划算，那么房贷就是成本。

没有人会为了房贷买单，你贷款买的别人全款买的，租金体现不出来。

2、物业供暖等。

一般都是业主承担，都会包含在房租里，没什么可以进退的空间。

再看收益：

1、房租收益。

同区域户型房子，租金和以下项目有关：

1）装修豪华程度。单纯是装修方面的，很多装修一看就是上档次（当然，钱可能花的并不多）。

2）家具和家电配套。200的电视和2000的电视区别还是很大的，新的和旧的区别也很大。

2、隐性增值收益。

当一个区域的房价上涨50%的时候，你的装修虽然不会升值到50%，但至少也不会停留在100%的原地不动。不过一般家具很难跟着一起升值，因为很多人买了二手房家具都是会被要求搬走的。

2、收益率最高的，自住后最省事的装修，怎么搞？

【墙面装修：一分为二，基础要做好，表面可以糊弄】

墙的装修，分成两部分来看。

1）基础装修。

很多人觉得基础装修花费高，不值得好好做。其实正相反，基础装修是租房破坏不了的，但在你有一天不租了的时候，都会成为正向收益。毕竟随着人力成本越来越高，你越早完成这些人力成本占大头的项目，就越是为未来省钱。

2006年，刮腻子才5-10元一平米，现在已经到了20以上，翻倍还多。而腻子材料的价格几乎没变。从2006年但现在，最差的一直是0.5元/平左右，最好的也一直5元/平。从收益率来说，当然是尽可能选好的，一步到位来的实惠。要知道：虽然最差的腻子材料成本仅0.5元/平，但现在铲掉它却需要10元/平。用便宜的，不仅仅是“坏了扔掉”那么简单，是会砸手里的。

2）表面装饰。

这块可以省钱了，选一些普通的乳胶漆就行了，脏了重新刷，成本比较低。因为基层材料比较好，所以不会出现什么开裂起皮问题，单纯只是刷漆自己都可以DIY了，材料更是便宜得很。但每次刷新一遍，都会让墙面焕然一新，保证租金不会因为墙太脏就变低。

不需要多为乳胶漆的耐沾污性能花钱，每个租期结束，如果墙脏了，直接重刷的价格不会比找保洁把墙擦干净更贵。记住未来的趋势：人力才是第一贵！

【地面装修：推荐二手地板】

地砖和地板之间，首先推荐地板。

地砖是需要水泥砂浆来铺贴的，很难重新拆装。如果局部有破损，想要换个新的也很麻烦，毕竟砖都是讲批次的，再想买到一样的砖几乎不可能。等自己住的时候，觉得原来的砖不满意，想要重新换，成本是很高的。拆除地砖的费用几乎和铺相同，也就是说你要重新铺需要花的工钱是单纯铺装的两倍。

地板里面，推荐用二手地板（其实新房也可以选）。二手地板，是一些别墅或者大型商业装修用过的地板，被拆了之后，保留其中相对完整、无伤、干净的部分，再重新铺装。这些地板在拆除的时候，都是很低的成本被收回来的（大部分都是只出个拆除和运输的费用，不会再给业主钱）。所以出售的时候，价格也很低。一些品牌的二手强化地板，35元一平米就可以包铺装（一般是50平米以上地面面积，不足的话可能会加收10元/平米的铺装费）。大家可以在各地的58或赶集里搜“二手地板”或者“地板拆除”应该的都能找到。

也有一些新的强化地板会很便宜，也在30-40元/平米，但这些材料就很差了。基本用过1-2年就会出现起泡、沾污，严重影响租金。

【基础拆改：基本不需要】

基础拆改一般是装修的第一个工序，包括：砸墙、建墙等。

一般来说，大部分房子交房的时候都是有明确的功能区分和对应隔断的。

也许某些空间不够合理，但也不会不合理到没法使用，尤其是很多地方不真正住进来，可能体会不到优势和劣势。有了租户们的亲身体会，一定能给你提供关于使用方面更多的具体建议。

如果要以想象为基础，凭空为几年之后可能回来住的自己规划房屋怎么拆改，我觉得还是省省吧。

世界那么大，你可以先出去看看。一屋不拆，也能走天下！

【暖气：可以不用装】

【卫生间厨房墙面：一步到位和糊弄都可以】

推荐两种方案：

1）一步到位。直接做你喜欢的墙砖，一步到位装修好。因为面积不大，所以花不了太多钱，但装修档次可以瞬间高大上。从精装直接跨越到豪装级别。

2）用pvc扣板（吊顶最便宜那种），防潮耐擦，还好拆，大概30元左右/平米。好处是，等有一天你不出租了，想要重新装修，拆除非常方便。坏处是，有的租客会觉得档次低，降低预期租金。

【卫生间厨房吊顶：一步到位或者PVC】

和上一个墙面一样，也是两种方案：

1）一步到位。如果墙砖一步到位了，吊顶也一步到位吧。吊顶还是比较耐用的，轻易也不会被租户破坏，好一点没什么问题。集成吊顶的话，所有模块都是可以方便更换的，有一天自己住也不会太麻烦。

2）pvc扣板。如果墙面是这个，那当然连吊顶也一起这个pvc搞定。便宜，有一天不用了，好拆，拆掉不心疼。

【卫生间厨房防水和地砖：推荐一步到位】

1）防水，必须一步到位！房子出租了，楼下投诉你漏水，那也跟租客没关系，还得你房东出面解决。而且以后你要重新装修，防水是需要地砖刨掉重新做的！钱啊！

2）地砖，尽量一步到位！面积不大，但作用不小。基本上没有什么可以在卫生间里替代地砖的材料了，就算你用差点的，和一步到位基本也就是差个1000-2000元（一共不到10平米）。这也是提升租金的重点视觉指标，而且如果选不好，后期抛掉重做，你还得再重做防水……都是money啊！

【水路改造：跟着厨卫墙面走】

水路改造基本都发生在厨房和卫生间。

上面我们给了两个选择， 一个是一步到位，一个是PVC扣板。对应也有两种水路改造的方法：

1）一步到位。如果墙砖都一步到位了，那就意味着以后不可能再刨了墙砖去重新走管，所以提前埋好水管（把水管埋到墙里）是必要的。

2）PVC扣板。这时候你的核心思想是省钱，那水路可以选择走明接明管。不只是省钱，有问题还好修理。唯一缺点就是可能有点不好看，但实用性绝对没问题。

【卫生间洁具：推荐选择性价比高的中档】

推荐选择中档洁具，可以提升房租，还可以避免维修麻烦。

市场上有很多最低档的洁具，马桶不到200，水盆不到200，看似便宜，实际上会耽误你很多事。

中档的洁具，马桶升级到500档，无论样式还是水件都有质的飞跃，水盆弄个800-1000的，瞬间从简装提升到豪装。整体差不了1000元，每月房租你多涨个10%都有人愿意！

【各种水件水管水龙头地漏等：不为视觉花钱，只为耐用买单】

不建议选择最低档材料，前文说过，使用周期太短。

举个例子，1年到期，房客不租了，但他已经忍了一个月龙头漏水，新租客来之前换水龙头的活儿肯定还是你的。现在大城市换水龙头这个活儿是100元起步，但买个能用3年以上的龙头只要80左右（可以淘宝）。所以选一个更耐用的龙头，肯定比用找人来修更划算（除非你闲得没事天天就爱自己修）。

什么叫最低档材料呢？就是只要你一说，我出租房子用的，人家给你推荐的，那都是最低档的。反正你又不是自己用，给你最便宜的，豆腐渣工程糊弄一下，而已。

那要选什么样的呢？你告诉卖材料的，我给爸妈装修房子，不要样子好看但贵的，就要耐用还便宜的。还要威胁一句，如果他们不喜欢或者用出问题，我一定找你麻烦！

如果你不愿意去建材城费劲，那就淘宝吧！淘宝的大部分材料，都属于这个类型：不太好看，但耐用，而且便宜。

【电路改造：少量添加，适量】

一般来说，开发商给你做好的房子，都是足够基本用电的。但难免会有些地方留的插座不够多，也许需要增加。如果确实有这种地方，那么最好是提前改造好，尽管出租，但基础咱们做好没什么坏处。

如果不能做好的话，如果以后再想做，就需要破坏墙面，墙面很贵的！！

但不推荐进行大改，个人觉得没必要：你们知不知道有种东西叫做插线板？

此外，弱电等个性需求，我觉得基本也不需要。网络都WiFi了。固话更是无所谓，都手机了。家庭影院？你要准备烧这个，还在乎墙上布线的那点钱，以后再说！

说几个可能必须要改造的地方，供参考：

1）厨房。最好多留几个，烟机、微波炉、冰箱、电饭锅等。厨房这个有水的环境，实在是不适合引入插线板，万一进水短路很危险。

2）卫生间。如果电热水器，你要确认下距离你要安装热水器的地方，距离热水器是不是不超过1.5米。热水器这种耗电大户，电线太长是隐患。

3）电视墙。以其中一个插座为基础，延展周边扩充几个出来，成本低，实用性强。

4）卧室。除了肯定要放柜子的墙之外，保证每面墙上都有一个插座接口，这样房间的功能就不会受限。无论打算怎么摆放家具，都ok。

【灯具：网购性价比led灯，耐用】

很多人出租会随便去建材市场买那种最便宜的吸顶灯，每个房间都是一个个白色的小吸顶。

按照档次来说，肯定比直接拉根电线拴上一个电灯泡或者节能灯强多了，但重点是：这样可能会经常要换整流器和灯管。而且，其实也省不了多少钱。

现在网上已经基本把灯管型的吸顶灯淘汰了，基本都是led的。你跑到建材城选了一堆灯，平均每个差不多也要30左右，网上买led的吸顶灯，也不会贵很多平均50-60就搞定了。

全屋按8个灯算（二居室），网上买led顶多贵200元，但档次直接提升一大截！

列一下好处，大家自己判断：

1）led灯省电。虽然电费是租客承担的，但你用led帮他省的钱可能是会变成你的租金正收益。

2）led耐用，不会经常要换。灯管寿命普遍差，1年左右灯管和整流器都要换一次。你来换还不够你折腾的，让租客换没准他还得跟你讨价还价要钱。用led吧，从此再无此类烦恼。

3）led更亮，提升档次。很多时候，租客是晚上来看房的。打开灯一看，黑咕隆咚，当时预期租金就降低一截。如果led呢，宽敞明亮的感觉油然而生，房租正向收益！

4）安装简单。这个是跟其他灯具相比，吸顶灯基本是最容易安装，安装费最低的了。

5）百搭。圆圆的，散发着柔和白光的吸顶灯，能各种风格百搭，这个用多解释吗？

事实上，如果您对这个风格不排斥的话，想要一步到位也是可以的！