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小花说 为什么不能买商住房？
最近经常有小伙伴询问：我想买商住房，便宜又实惠，可以吗？
我之前一直会简单粗暴建议：
不买商住，不买商住，不买商住。重复10遍。
但是具体为什么，很多小伙伴还是不理解的，因为房产中介不会和你说的这么具体啊。如果他说的你都听懂了，那些商住的房子卖谁去呢？
一
这里要说一个观点，并不是商住不能买。
很多我认识的小伙伴都持有1-3套商住房，租金收入都相当不错。尤其是北京上海一线。租售比会比一般的普通住宅高出不少来。
即使在天津，一套60w左右的商住能租出每月2500左右的租金来，而同等租金，大概200w左右的房子才能可以呢。
所以很多小伙伴还是持有商住的。但是他们是什么情况呢？
大多是这样：
1.房票已经用完了，就是说，全家名字都用了个遍了，离婚3次了，买不了普通商品房了。
2.钱还富裕的，不知道投哪去。
3.觉得商住还不错，长期持有，收租金用的。
4.大多在一线和强二线城市。
你是这类人吗？
如果你不是，那么乖乖的，别碰商住房了。。。
二
为何呢？
首先商住房和普通商品房是有很多区别的。
1.产权不同
普通商品房，70年产权。
商住房 40年-50年不等，如果你看下房产证，一般只剩下20多年了。未来到期了如何呢？还都是未知数。
2.贷款年限和首付比例不同
普通商品房：最多30年，最低首付一般是3成。
商住：一般是最多贷款10年，首付5成。
买房最大的优势是什么？就是利用杠杆，可以用100w撬动300w甚至更多。用100w本金享受增值，这才是财富增长的诀窍。
而如果没有好好利用这个优势，增值大打折扣。
3.无法用公积金
这点可能很多小伙伴都不知道。
普通房，可以用公积金，做首付（后提取），每月还贷款，即使是办理的商贷，也能每月定期提取公积金，能大大利用好手里的公积金。
而商住，是无法使用公积金的，任何一种方式都无法动用或者提取。
4.增值速度慢
我上一个链家的图大家就能理解为什么说”商住增值慢“了。
2个同地区的小区做对比，都属于市区位置不错，不带好学区的。
奥城公寓是商住，时代奥城是普通住宅。
奥城公寓：自从开盘起，大概就是1w-1.5w的单价。目前还是1.5w左右，数十年没什么变化。
时代奥城：开盘卖时候，1w左右，目前的均价大概在4w左右，数十年翻了几倍。
试想下，当时同样拿着100w去买房，不同的选择，最后的结果却大不相同。
5.无法落户
一般公寓/商住无法落户口。
6.高额的交易税费
1个人所得税：
差额征收：差额的20%。大概意思就是。你买的时候100w，卖的时候评估价格是150w，那么需要缴纳差额部分=150-100=50w，按照20%收取，那就是50*20%=10w
2、土地增值税：7%-9%
3、营业税： 差额5.8%
5、土地证登记费 33~120
6、评估费 0.3%
7、印花税 0.05%(按正常交易价格计征)
8、交易手续费 11元/平米
9、契税4%等。
看看这些高额的税费，即使你的房子增值了很多，很大一部分也是交税了。你还有什么利润可言呢。
看到这，你还打算入手商住房吗？小伙伴。
学习了
还好还好，这边刚开盘的loft虽然很喜欢，但是也没去看没剁手
真棒
👌谢谢
尽量不碰
刚需第一套买商住的话，亏死了
他自己也不一定很清楚。
尽量不买吧，刚需更是要买住宅
😄
以后没房票了，资金还充裕的话，还是可以考虑的
😂