都说金九银十是买房的高峰期，不知今年大调控之下的房事如何，不过如果你想在这个假期把房事看了定了的话，我这篇避坑手册能给你避坑省钱。

1、小区选择（非绝对优先）：

学区房>地铁>周边配套>小区配套。

但是这个还是要结合价格来看，市场先生不是傻子，基本同一位置，一个好学区就是比差学区贵个1000-2000，这其实是把学区作为另外的功能另行计费了。如果你没有学区要求，多付这笔钱是否值得，就要看你对日后学区这个商品是看涨还是看跌了。

一般来说，同一位置的高低端小区可以看需求价格比选择。

举个栗子，就是同一个地铁站周边，一套万达的新房，一套没电梯的老破小，看你愿意为电梯这个选择付多少钱了。不要追求得兼，有电梯必然得房率低，有物管必然价格高。

当然我的建议，如果电梯房比较好，如果不是拆迁，相对而言，老房子是涨不过新房子的，因为大家都在消费升级。选择更好更舒适的房子始终是人的追求，而且如果自住，没有电梯的话，抱宝宝上楼这事你确定你能hold住？还有如果跟父母同住，你要考虑父母老了以后的使用感受。

2、得房率选择

上一段提到了得房率，这个点是住的人数多，刚需住宅房需要重点考虑的。

基本上得房率大致为：楼梯房90%以上，小高层85%，高层80%，30层以上75%。

总楼层越高，就需要越多的公摊面积去做消防，做结构。按建筑面积卖房子这事全世界只有中国和中国的香港这么干了，这是中国房地产的陋规。

当然得房率还是要结合楼层和价格看的，比如你选了30层以上的房子来买，但是只买它的十层，不如选择小高层来买。反正都是住10层，为什么要少的面积。（个人观点）

聪明的做法是，把单价除以得房率，可以得到实际使用面积的价格，这样才好做比较。

3、户型选择：

单纯地讲，每个人的要求不一样，比如我妈妈原来就喜欢靠主干道，原因是无挡光照好。但是普遍来说，如果是2007年以后的新房，通常楼间距是够的，不存在被挡住全天阳光的问题。

建筑规定的硬性指标好像是满足每日至少3小时日照。（待查）实际需求最好有半天。

所以小区内的比靠马路的边栋要好（噪音），边栋无可避免有噪音。

一栋楼里面东边套比西边套好，西边套比里套好，南北通好过全南，全南好过全北。这还是光照和通风的问题。

多说一句，光照的影响因素：楼层>朝向>楼间距

所以选个好楼层最重要。

4、楼层选择

无隔热/无挑高/无复式/不送露台的顶楼排除掉，如果价格特别好，要考虑防水防晒电梯噪音水塔。

我个人不喜欢底楼，送面积也不喜欢，南方太潮，绿化好的话，根本没阳光，而且说是送，还是会加在单价里。如果非要买，送地下室送花园的一楼排除掉，二楼排除。

总之，无电梯金3银4，小高层与高层排除顶楼越高越好。

5、新房vs二手：

买新房好于买二手，无他，省心。

买新房正确流程：

先去售楼部看房->看上房子->换号码找中介带看，表明意向，让中介给出最低价->根据中介报出的价格扣除部分佣金（根据项目好坏1%～5%不等）找开发商直接报价->找朋友报价->比价购买。

买二手的正确流程：

买二手房中介费0.5%～2%不等，可还价。留尾款等入住再付。

过户记得去派出所咨询卖家户口是否迁出，

水电煤记得需要更名就更名，

物业更名，物业费维修基金是否有拖欠。

小心恶中介吃房子差价等等。

6、贷款流程

新房贷款都是开发商代办的，提供资料就好。

二手房的贷款年限限制为贷款年限+房龄＜50（部分银行），所以如果房子已经20几年了，有可能会贷不满30年的按揭贷款。