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解惑 | 房贷利率5%+,国债利率才4%+,还有必要买吗?

子期
子期   子期 2019-04-16 19:33 阅读(3926)

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这个月名副其实国债狂欢月(整个月都可以买国债),论坛讨论国债的帖子多了起来,收到好几个私信问类似的问题——我有利率上浮10%的房贷,国债五年期利率才4.27%,还有必要买吗?可能许多人有这样的攒钱困惑。

商业住房贷款基准利率4.9%,再上浮就是5%+。这个问题同样可以拓展到其他收益率低于商贷的投资产品,比如银行理财,现在几乎没有超过5%的银行理财;比如定存;比如国债……遇到任何比房贷利率低的产品,都可能会这样问——收益比我的房贷还低,是不是不要攒钱直接还房贷了?

那么,我给出的答案是,当然有必要买,而不是直接还房贷。为什么?几点说明——

一、无论收益率如何,优于提前还贷最大优势是可支配资产

房贷在许多财务分析里的共识都是良性债务。这是普通人能够撬动的成本最低、额度最高、而且年限最长的财务杠杆。每个人这辈子能负债上百万几百万的机会,真的不多。其他渠道的借款成本,不管是额度还是利率,都没有房贷来得划算,这是为什么我和许多人说过,如果房贷不影响日常生活,现金流也可以负担,那么无论你的投资收益率是多少,都不用着急还房贷。

此外,还有很重要一点就是资产和债务的属性不一样。房贷属于债务,投资收益率则由我们的资产里产生。

这笔钱无论你买了什么产品,可能收益低,可能期限长,可能赔本,但有一点是房贷无法替代的,就是可支配。就是这笔资金属于你的可支配资产,具备流动性。这笔钱你今年不需要用钱还了房贷,明年你需要用钱了,可能再跟银行商量从房贷里取出来吗?


二、留更多可支配资产的意义

可支配资产,直白一点可以理解为现金资产。意义太多了——

可以买房——买更好的,更新的,更大的,房票用完了的,持币观望也是好的

可以理财——用来理财实战,没有资金怎么行,资金量够大,尝试的产品更多,渠道也更多

可以当教育金——搞不好娃哪天就想出国,想学这个学那个,有底钱就有底气

用来当备用金——流感下的北京中年估计给所有人都上了一堂备用金的课,3-6个月的备用金只是生活而已,根本应对不了意外,保险配了,雄厚资金握在手里,啥也不怕

……

选择空间是不是比还房贷多多了,而且每个都有很多可能,都很让人振奋。

此前给大家分析返还险/分红险,其实同理,有选择权非常珍贵。


三、怎样平衡心理落差?

确实,两个利率差别这么大,怎么平衡心理落差?投资回报率确实是我们做某个投资决定的重要因素,但买国债还是还房贷,不适合把房贷利率和单一产品投资收益率比,那么应该和哪个比呢?是应该和整体收益率去对比。

还记得之前家庭资产配置中的标准普尔家庭资产象限图,可支配资产应该分为四大类:要花的钱,保命的钱,保障的钱和生钱的钱。

我们可以根据每个类别的资产比例和收益计算出综合收益率。简单一点,也可以根据自己现有投资品种的预估收益,估算出大概的收益率。国债在这里,属于低风险低收益的产品,值得配置一部分作为保守投资产品。

这也是资产配置的魅力,既可以分一部分资金投资于高风险高收益的产品去提高整体收益率,又可以分一部分资金投资于低风险的保本产品

所以,这笔钱买国债还是还房贷,不应该只单纯对比国债利率和房贷利率,而是考量现金资产整体收益率和房贷的差异。


当资金量够大的时候,整体收益率可能也无法实现房贷利率5%+的收益(例如几百万的资金量),但庞大现金资产本身的可支配属性是房贷债务无法替代的,例如择机投资于租售比不错的商铺,依然是比提前还房贷给人生赢得更多可能。所以,为什么国债利率低于房贷利率依然值得去买。

最近在研究小她的教育金,到时候给大家分享~

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