房贷组合贷款计算器2020

房贷到底是什么?

房屋贷款，也叫房屋抵押贷款，是一种国家福利性质的贷款。房屋贷款的年化利率相对较低，并且，跟随基准利率浮动。目前，商业贷款的基准利率是4.90%，公积金贷款的基准利率为3.25%，是一个特别优惠的费率。房贷的贷款期限较长，最长可以贷30年。

如果你有持续稳定的收入，即使有能力全款买房，也依然建议你贷款买房，因为横向比较看，房贷利率在整体市场中偏低，使用贷款能够盘活现金流，通过合理投资赚取高于贷款利率的收益。

房贷中的首付比例是什么样的？

首付是买房是第一次支付的最低比例款项，其比例一般由各地的政策决定，各地的政策不同，首付比例也会有一定差异。大多数城市，首套房的首付比例为30%，二套房的首付比例为50-60%。如果你要买300万的房子，就需要第一次支付时拿出来90万，作为首付方可贷款。

而首套房和二套房在各地的区分方式也不相同，有「认房又认贷」「认房不认贷」「认贷不认房」三种方式，来确定你是不是首套房。

• 认房又认贷：贷款人名下有房，或者有房贷贷款，只要有二者满足其一，就算你已经失去了首套房的购房资格，将按二套房计算。
  
• 认房不认贷：只看贷款人名下在当地有没有房，有的话就会失去首套房的购房资格。而有无房贷贷款则无任何影响。
  
• 认贷不认房：只看贷款人名下有无房贷贷款，不关心其名下是否已有住房，只有贷款人在当地有房贷贷款的，就会失去首套房的购买资格，将按二套房计算。

房贷时，新房和二手房区别大吗？

新房和二手房的贷款差异，主要体现在贷款总额和贷款期限上。

一、贷款期限：

• 新房的贷款年限长，最长30年的贷款期限。
• 二手房的贷款贷款年限相对较短，二手受限于之前的房龄，很多时候不到30年，房龄越大，贷款年限越短。

首付款计算：新房一般按照总房价100%去计算收费和税费；二手房，银行会出于风险考虑，对其进行价格评估，一般二手房评估价是总房价的80%，则意味着同样100万总价的房子，二手房只能按80万去计算。

二、首付款的差异：

• 新房的首付款=总房价*首付比例。
• 二手房的首付款=总房价-（总房价✖️评估价比例✖️（1-首付比例））。

如果总房价为300万，首付比例是30%

房屋性质不同，二者的首付款差异特别大。

三、税费的计算也会存在较大差异

• 新房需要缴纳契税、房屋维修基金、交易手续费、印花税和权属登记费用。具体的新房税费计算器地址»
• 二手房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、中介费等费用，一般需要缴纳更多税费。

三种房屋贷款方式，我应该选择哪种？

房贷主要有三种方式：一种是商业贷款；一种是公积金贷款；还有一种是一部分是商业贷款，一部分是公积金混合的组合贷款。

1. 商业贷款，是银行放给你一笔贷款，你把房子押给银行。也叫房屋抵押贷款。商业贷款的基准利率是4.9%。费率较高，但最高可以贷到30年，银行审批很快，一般几个工作日就能完成审批流程。
2. 公积金贷款，是你在当地的公积金中心，通过申请从公积金中心指定银行放出去的一笔贷款，其基准利率只有2.75%，远低于商贷，但其审批时间特别长，时间具有很强的不确定性。在房市比较热门的城市，房子比较抢手，地产开发商不愿意等待，希望快速回笼资金，公积金贷款很难买到新房。
3. 组合贷款，是你从公积金贷款贷到一部分资产，从商业贷款贷到另外一部分，二者组合的一种贷款。出现组合贷款的原因是因为公积金贷款的基准利率低，大家都愿意用公积金贷款，但每个城市的公积金贷款都有贷款上限，买房子要贷款300万，公积金可能只能贷到100万，超出的200w只能走商业贷款。组合下来的利率更低些，更划算些。

从费率角度看，公积金贷款优于组合贷款，组合贷款优于商业贷款。

不过在实际购房过程中，还是得根据自己所在城市以及卖方情况来综合衡量。

• 一般来说，首套房大概率用商业贷款购买，一方面开发商着急回笼资金，而我们的首套房可能是刚性住房，选择权比较弱，而同时在首套房时，银行会有相应的折扣优惠，可能会打8.8折、9折、9.5折等等；
• 二套房建议你用公积金贷款，二套房只能贷贷款总额的4成，用公积金贷款虽有贷款上限，但也大概率能覆盖4成的贷款额度。同时二套房的商业贷款是没有折扣的，同时国家强制要求相比首套房，二套房的利率要上浮10%。相对于商业贷款的上浮，公积金贷款即使上浮10%，利率也低很多，能够省更多的钱。同时二套房一般是改善性住房，在较为充裕的时间下，不用太担心开发商因为公积金贷款而拒绝你的购房。
• 如果你没有太远的其他购房计划，且开发商允许你用公积金贷款，就直接用公积金贷款，公积金额度不足的，剩下的再用商业贷款。

房贷主要审查客户的那些资质？

房贷主要会对以下情况进行资质审核：

1. 具有合法有效身份证明
2. 是否满足当地申请房屋贷款的资格。不同的城市，对购房资格要求不一样，一般需要满足当地户口、缴纳五险一金的期限、家庭名下是否有房等，相应规定都是硬性规定，不满足条件的，暂时先不要考虑买房了。
3. 必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。收入会影响审核，一个月的净收入要超过个人月供的两倍，一般会通过审核。信用卡等会算入负债，净收入会因为每月的负债而降低，需要额外注意。个人资产证明可以弥补个人月收入的不足，可以帮助通过审核。
4. 具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。信用记录非常重要，最近一段时间的个人征信中有不良记录，基本会失去贷款资格。各类贷款或信用卡的逾期一定要避免。

• 信用卡逾期或是不还款
• 房贷、车贷逾期或是不还款
• 为第三方提供担保而第三方未按时还贷
• 贷款预期年利率上调，仍按照原金额支付，产生欠息等逾期
• 助学贷款拖欠不还
• 负债过高且贷款金额较大
• 征信多次被非本人查询的
• 配偶或公共记录有不良记录

最长贷款期限，一般多久？

房贷理论上最长是30年，但不是所有住房都能贷30年，主要有一下影响因素。

1. 跟个人年龄相关。个人年龄+贷款期限需要会低于一个年龄界限。这个界限不同银行要求会不一样，大部分银行的要求是65年，也有70年或60年的情况。越年轻，可以贷款期限越长。
2. 跟房屋年龄相关。国家规定：贷款年限+房屋年龄一般不能超过50年，二手房因为有一定房龄，会受到限制。
3. 购买房屋的性质，贷款年限会受到限制

• 商业用户和商住两用房，贷款期限不能超过10年
• 私有产权转让房和拍卖房，贷款期限不能超过20年
• 民用性质的新房和二手房，贷款期限不能超过30年

公积金贷款的贷款条件和限制

因为各地的政策差异，不同地区的住房公积金的贷款条件和限制不同。以北京为例。

一、北京公积金贷款条件：

• 应连续缴存住房公积金半年（含）以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态
• 借款申请人夫妻名下没有未还清的住房公积金个人住房贷款

二、北京公积金对于首套和二套的认定

• 首套房：本地无房无贷
• 二套房：本地一套房无贷款
• 二套房：本地无房外地有贷
• 其实就是：认房又认贷

三、北京公积金可以贷多少款

• 首套房：每缴存1年可以贷10万，上限为120万，同时要满足首付款比例不低于35%
• 二套房：上限可以贷60万，同时要满足首付款比例不低于60%
• 贷款年限，最长为25年

全国各大城市的住房公积金官网，可查看各地不同的政策条件。

等额本息还款和等额本金还款， 哪种还贷方式更划算？

我国的贷款方式主要是两种：等额本金还款和等额本息还款。两种还款方式差别较大。

• 等额本金还款：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再以你欠银行剩余的贷款本金作为基数，计算出上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额。由于月利息会越来越少，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
• 等额本息还款：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年轻人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

300万贷款25年的等额本金和等额本息还法的差异

如果短期没有现金压力，建议你都选择等额本金，还款额更少，更加划算。

是否有必要提前还款？

不建议提前还款。
一方面房贷的贷款利率较低，相同的负债资金通过合理的投资理财，可以获得更高水平的收益，来覆盖这个房贷所产生的利息。另外，提前还款会造成短期的现金流压力，尤其是对于上有老下有小的家庭来说，负担更重，万一遇到家人生病之类的情况，容易对家庭经济造成较大冲击。

当然，一些情况需要考虑提前还款：例如落户政策、孩子上学政策、买二套房等要求名下无房贷的情况。或者你足够年轻，在月供前几年，就已经有了足够的资金提前还款，可以还款，确实能节省一定的利息。