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#【专栏】阿雅论投资

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阿雅1117

现阶段为啥我觉得地产比银行要好那么一丢丢

阿雅1117
阿雅1117   阿雅1117 2020-06-03 22:03 阅读(1874)

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1、地产保险今天都没守住

也不知道是不是因为我昨天得瑟了一下,今天保险和地产都没守住早上平安还涨了3.2%,然后被资金砸下来了;万科更是可怜,从涨2.6%到跌1.4%。

嗯,这个跌幅,做T其实是很不错的,可惜呀,没时间呀

要知道,万科今天的数据很不错哦。

平安不说了,反正就是那个鬼样子。

说说地产吧。

财蜜说手上拿了一把银行等着涨

其实我个人看来,银行的确不如地产,昨天说了一点就是,银行有呆坏账,而地产基本没有存货问题。今天我具体说一下为啥现阶段地产优于银行。

首先,地产行业其实应该看作是金融业。怎么这么说的,如果你深入了解过地产的运作模式你就明白,这家伙基本算是“空手套白狼”的高手呀。

通常认为房价很难深跌,最大的可能是在一定的范围内震荡向上,这个结论来自于我常常说的“现金从到手之时开始就在贬值”,那么资产的名义价格就能难向下。有点绕哦,就是说当开动印钞机的时候,现金在变便宜,那么资产就相对看上去在变贵。

ok,房价难跌的直接结果就是地产业的产品的价格不存在大幅降价的可能。房子卖不出,哪怕你打折也卖不出去,相反你就是咬着牙忍3年,房价的自然涨幅就会把潜在的卖家赶到市场上。(买涨不买跌),由此可得,地产业没有存货跌价的问题,这点跟白酒很像。

好了,现在我们把产品的价格划定了。剩下的赚多少的问题就是成本了,房地产最大的成本是买地,这点不解释。你只要有地了,其他的自然有各种包工头、材料商来垫资,我就知道,新城控股连监理费用都可以让人垫。

那么拿地的成本呢,其实开发商也不用全付,一般是出一个投标保证金10%,一旦中标就可以通过发债、信托、甚至民间借贷的方式解决拿地的尾款问题。

通过我的粗略讲解,聪明的你一定发现了,地产行业的关键就在于你找到的这个资金成本是多少和用多久,赚钱的关键就是要不借的钱利率很低,比如万科和保利这种国企背景的;要不就是你周转的很快,以恒大为例,恒大最夸张的时候,到市场上借18%的企业债,但是他能做到拿地3个月到半年就开卖。

大家都是大开发商,集约化管理之下,这个开卖时间其实区别不会太大。于是就只剩下资金成本了。

你看,银行业的利润线也是资金成本。招行为啥牛,他的资金成本是股份制银行里最低的。

这两个行业都是靠杠杆活着的行业,但是银行要压两头,一个是资金成本,一个是贷款质量。如果把这两个行业看做一个通道的话,银行管入口和出口,而地产因为房价难跌,其实只用管入口就够了,这点上,地产天然就赢了。

其次,市场并不这么看。最妙的是,大多数的投资者没有建立“房价的涨跌跟地产股的相关性不是那么高”的概念,于是在房价预期不涨的前提下,天然的鄙视地产,给地产很低的估值。这个的结果就是,地产很安全但是短期涨不动。

上一个被这么鄙视的股票是 美国的烟草公司,因为禁烟预期,诉讼预期等等,造成市场给这台印钞机极低的估值, 摘个比较你们看看:
如果在1900年用1美元投资买入烟草公司的股票,那么,110年之后的2010年的价值是630万美元,赚钱回报率是普通行业的165倍”。

秘诀就是,哪怕估值不变,每年的业绩都能把股价往上拱。而到手的分红让人很满意。

我喜欢这种行业。

今日以上

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