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#【专栏】阿雅论投资

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阿雅1117

写在地产一地鸡毛后

阿雅1117
阿雅1117   阿雅1117 2020-09-29 14:16 阅读(2099)

因为某种我不知道的原因,估计文章是不能出现hd的,据很多自媒体大号说,出现就被关小黑屋。因此我一直不敢说地产暴跌的事。

如今,官方出来给地产站台——告知那个会让很多公司死的很难看的规定延后实施了。

于是地产诸位又都涨回来了。

我想我现在可以表达下观点了。

 

这个政策之后,地产股的金融性质进一步降低。

知道我的财蜜晓得,我有个有点点跟人家不同的观点——地产其实是没有坏账率的金融股。

这里先补课一下:

地产这个行业,原材料是土地,生产过程是建设,成品是房子。

好了,先说成品,全国这么大,除了鹤岗,银滩这种极端个例以外,你见过房子卖不出去的吗?何况银滩这种严格意义上说,它只是二手房卖不出去,一手房人家有各种各样的方式卖出去。Hd天天说七折卖房,真实的情况跟淘宝上提价再打折没啥不同。

这里明确一个事实,跟地产股相关的只有一手房,没有二手房。

再说生产过程。房地产的生产过程非常特殊,惯例是基本无需地产商花一分钱,只要你有地,本地的建筑公司自动上门给你垫资干活造楼。是滴,地产商其实可以完全不自己盖房子,是不是有点神奇。

 

最后说土地,土地是地产商的安神立命之本。能拍卖到什么土地,以什么价格拍到土地决定了这单生意赚不赚钱,赚多少钱。可是即使是土地,地产商也只需要付个首付就可以了,剩下的钱通过后期房子盖好了再缴纳。这个首付的比例,付款的方式跟随各地的土地政策。当然后来政策收紧,这个钱不能拖很久,那么地产商通常会通过信托、理财和海外债的方式解决掉。

 

以上差不多是地产行业的生存模式。你可以很清楚的发现,其实地产商只要付很少的钱,就能撬起一个巨大的地产项目,如果把模式推倒极致,地产商的自有资金只需要完成土地拍卖价的那个首付就可以了,其他的都可以借。这个杠杆极限的时候,可以加到10倍以上。

这样的强杠杆,跟银行有什么区别?

皮带哥也好,碧桂园也好,甚至万达,都是玩杠杆玩到飞起的玩家。所以这些闭上眼加杠杆的民企,可以在很短的时间内把规模做大,甚至放出挑战老大的口号。国企如保利,出于体制原因,先天就没有加杠杆的欲望,显得非常稳健。


可是,新政策就是为了强行降低地产商的杠杆的。尤其是hd这种,一分钱放大到一块钱花的主。所以文章一出,hd暴跌——大家都觉得这次皮带哥玩脱了,资金链快要断了。

他也不是第一次资金链断了。

 

说的太远了,说说新政策对地产的影吧,那些强杠杆的民企很可能要断尾求生,不能一路狂奔了。一是要放慢拿地的速度,二是要把存货快速出清,割肉还债。

而稳健如保利啥的,基本没影响。相反,这个时候倒是可以把民企割的肉收入囊中,大吃特吃了,例子可以参考万达打包卖给融创,新城股份处置存货等方式。

综上,我预测,新政之后,地产基本从一个“快鱼吃慢鱼”的时期进入“大鱼吃小鱼”的时期。

这个时候地产的投资更应该买入的是龙头企业。

今日以上

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