哈哈哈。标题党文章。

       周末来一个旅游城市玩。因为一直考虑要不要把一套小房子改成民宿，所以趁着这个机会，顺便入驻民宿考察下市场。

     开车抵达后，才开始订房。在爱彼迎上搜了一圈，主要考虑的户型是两房两床，从100多到400多不等。当地酒店中等价位也是300多不等还含有早餐，好点的400甚至往上都有。所以我打算挑选性价比较高的两房。选了一圈，看到一个260多的还行，于是驱车前往，然后先看房，觉得卫生还不错，老板少了十块钱，于是就住下了。

      民宿在市中心（本来市区也不大），位于当地网红好吃街的附近，步行10分钟即到，然而这条好吃街其实都不咋的，主要吸引游客。本地人是不去的。但是这就成了这家民宿生意好的关键原因。

      民宿小区是普通的居民电梯小区，都是30多层电梯。小区内部环境一般，但是比较安静，管理相对松散（这个其实更适合做民宿）。有些小区进大门进单元门还得刷卡，其实做民宿非常不便。

     主人是金融从业者，在小区内有四套房。他和父母合各住一套，另外两套做民宿。他负责客服，父母负责卫生，此处省去了清洁费成本（民宿清洁费成本较高，一房的都是30元起）。所以他的民宿经营成本就是物管、水电气以及折旧费。但是民宿普遍比长租更能保护房屋。但本身房屋装修我认为还是普通，比较新，照片看起不错，实际品质中档。用的装修材料都一般，但在民宿里也算中等偏上水平。因为民宿的品质实在太良莠不齐。房东还是用心装修了，但是明显没有设计，品质普通。

      重点来了。民宿的运营情况。民宿除了位置、品质，卫生是相当关键的。这家都是父母自己打扫，确实非常干净。像我这么挑剔的也觉得卫生做的很细致。加上持有经营成本低，所以他的定价不算太高。基本都在260元出头的样子。在7.8月旅游旺季时，一个月基本满房，除去平台抽成，一套房一个月利润基本在6000到7000元，两套房就是接近15000元。那么其他几个月算下来，一年两套房起码就是10万往上的收入。但是房东说疫情后生意有所下滑。

       我的小房子就是一个标间带厨房厕所和阳台。出租十多年，装修早已老旧。位于某著名大学的后门。步行五分钟可到大学附近的美食街（真正的美食街，都超级美味）。步行十五分钟可以到市区一个古迹公园。但是交通不是特别方便。没有地铁。

       我现在租金一个月1700元。空租期基本不会超过一个星期。一年纯收益是2万元。

       如果用作民宿。准备投入五到六万装修。标间定价差不多在200元左右。一年纯收益估计，如果运营得好，就是4到5万的收益，还要除去物管（一年1000元），保洁（这个就无法估算，如果满房200天，就是6000起价），平台抽成（如果满房200天，就是4000元），实际就是3到4万的收益。那么做3到5年才能收回成本。

       唯一不同的是，如果我暂时不卖出这个房子（学区房，但是很想处理了），继续持有，房子已经老旧。如果装修了做民宿不好做，也可以转为长租。

      让我纠结纠结这个事。到底是卖了进行资产置换，还是重新装修。卖了钱也不知道用来干嘛。不卖房子已经16年房龄，着实老旧，增值有限。纠结。