目前房产情况如下：

1.深圳小三房79：2019年年初8万每平购入，月供2.2万。优点：学区房+楼下沃尔玛+地铁口无缝衔接，缺点：迷你小三房、自住紧凑、没有小区、商住公租房一体、停车位不够、物业管理较差。现价值银行预估1000万。明年2月份拿证满两年可卖。

2.长沙商品房141平：2016年初100万购入，现价值预估250万，目前处于租抵月供的状态。长沙未来涨幅个人觉得处于微微波动的情况。

3.长沙80平拆迁房：均价6000千每平，预估50万。

4.长沙120平拆迁房：回老家，自住，暂不考虑卖。

问题：现想在深圳房市处于低迷的阶段进行置换改善，也是想进一步优化房产。另二胎处于犹豫期，但如果生目前的房子肯定不够住。

目标置换房产情况

现在居住的地方是三期79，置换目标是同一开发商同一楼盘的二期或一期的89平。

最优置换目标是二期89平:优点：有小区有花园、隔地铁50米、车位充足1:0.95。缺点：密度大，花园小，考验居住户型。

次优置换目标一期89平:优点：有小区有游泳池，跟地铁200米。缺点：车位紧张、小区密度较大。

置换方案

购房费用

第一指导价房价部分：目前深圳79平房产卖掉的钱，550万，平移购买89平指导价10万豪宅六成540万的首付费用。

第二部分额外房价部分：按今年已成交的总价来看，目标房的溢价是30%，即13万多每平，也就是是额外房价部分金额是3万乘以89平约等于270万。这部分费用用卖掉长沙商品房141的250万来抵扣。

第三部分费用税费：买卖过程中产生的费用，准备卖掉80平的50万抵扣。

置换后的优势

1、置换后的月供更低，初步估算1.8万，我个人工作相对稳定，每月固定工资可以覆盖，月供反而压力会更小。

2、公积金可以用上，之前一分钱也没有上。房贷利率会比之前更低。

3、一次性把手上的牌打完，剩下就不用想着折腾，就天天上班就行了。

置换最大的顾虑

1、所有身家全部砸到一套房产上，老公有点抗拒，我个人理性上认可，但稍微底气有点不足。

2、现在形势不明，涉及买卖多套房产稍有不慎，怕满盘皆输。我打定主意要换可以接受，但怕队友闹妖蛾子。

麻烦大神帮忙指点一下，现在这么个形势，代价又是这么大，看好这个置换方案吗？多谢！！