目前市场对房地产行业比较悲观，认为正在经历一场房地产泡沫破灭的过程。

但著名投资大佬高善文在12月的演讲中，提出了不一样视角。

1、房地产没有泡沫破灭的风险

高善文并不同意市场认为房地产有泡沫破灭的风险。

他提出，典型的泡沫破灭一般都有房地产投资的异常扩大：房价不断上涨，贷款环境宽松，库存过剩甚至到不正常的状态，最后银行只能收缩信贷，大家都从高空中跌落下来遭受损害。

但目前，我们的房地产投资和库存指标都处于合理水平。

如果用一个“房地产投资/GDP”的指标来看的话，日本在泡沫顶峰是10%+，美国也接近9%+。我国在2013年达到顶峰13%，目前已经下降七、八年到达7.6%左右了。

考虑到我国城市化还远未结束，居民收入还能增长，房地产投资的这一水平大体合理，很难说过剩，因此并没有房地产泡沫破灭的风险。

2、这轮房地产冲击是怎么造成的？

比起“泡沫破灭”，用“负面冲击”来描述这一轮房地产调整可能更为准确。

这轮冲击主要还是2016年之后房地产行业流行的脆弱的高周转模式造成的。

本来房地产开发前期要巨大且漫长的资金投入：拿地、开发、营建，销售。房子卖出去后，才能获得资金回款。

但这样经营效率很低。所以2016年后，行业流行搞预售，卖期房。地产商在房子还没建好就能卖出去拿到销售资金，然后继续拿地做项目卖期房，以此提高资金周转效率。

这种模式就是：借钱扩规模，上杠杆高负债。在一切风平浪静的时候赚钱的前景很美好。

但监管看到了这种模式的风险，于是三道红线出台，预售资金不许挪动。加上疫情也带来经济下行和居民收入预期的降低，整个行业的销售端和供给端都快速下滑。房企开始现金流断裂，一些房企暴雷倒下了。

这轮冲击，是在本就脆弱的模式下，监管趋严加上经济下行带来的一轮冲击。

3、库存可能长期偏低，房价可能会反弹

随着三支箭的融资支持，加上房企本身经营性现金流的改善，房企已经熬过了最艰难的时候，此时还能活下来的企业大概率不会死了。

2022年，销售端下滑了30-40%，而供应端可能超过50%，比如新开工下滑超过60%，拿地下滑高达70-80%，所以这轮调整之后，库存供应下降比销售更严重，实际上我们经历了一场房地产行业的供给侧改革。

可以预见，房企增加库存供给的意愿恢复是一个漫长的过程。而前几年开工很低，库存一直处于低位，如果销售维持或者在政策刺激下回暖，房地产的库存可能会不足，甚至房价可能会出现报复性反弹。

（豆妹提示：不构成买房建议，买房需根据自身情况决策，具体城市差异很大）