最近，提前还房贷的话题又在各热榜频繁出现。几年前，银行排队是放款，现在排队却是提前还贷。

这180度的大转弯来源于2方面：

一是买房利率下调，大家心态失衡了。去年，国家重新刺激房地产市场。很多城市下调首套房利率，最低的能到3.7%，存量房贷5、6个点的人感觉吃亏了，白白多交一辆车的利息给银行。

而更深层次原因，还是对房价预期的变化。房价在过去10年左右一直是稳稳上涨的，尤其是从14年到21年峰值，折算下来7年的年化收益约为14%的高水平。之后国家坚定“房住不炒”，房价上涨势头被按住了。这时回过头看看理财、基金、股票的投资收益，就感觉贷款跑不赢理财了。

那到底要不要提前还，提前还能省多少钱，存量房贷能不能下降？豆妹和大家再探讨探讨。

1、要不要提前还？

以前很多人说，房贷是普通人能获得的低价且大额的杠杆，所以纠结要不要提前还房贷的群体主要还是手有余钱的那部分人。

之前在《经济机器是怎样运行》的视频里，我们知道了杠杆的本质是在向未来借钱，在经济增速快的时期，加杠杆是个好东西，因为适度的信贷扩张能带来社会经济繁荣，增加居民收入。但在经济增速降低的时候，就会变成负担，债务会压得社会喘不过气起来。

从家庭的微观视角也是类似逻辑，要不要借贷或者加杠杆，根本上取决于家庭未来收入增速。如果收入增速比债务增速高，像房贷这类长期低息贷款是可以适当保持的。

具体来看：

• 工资收入是否能保持比较良好上升前景？

• 房子所在的城市、地段是否仍有比较好的增值空间？

• 是否有比较好的投资理财渠道和收益？

• 是否有其他租金收入？

如果都比较好，那也用不着匆忙提前还贷，保持点杠杆长期是可以抵御通胀的，又不会给家庭带来太大负担。

如果评估还是提前还比较好，那也得看贷款的进度。如果我们是等额本息的还款方式，一般在前1/3的时候，利息就还了差不多一半，到第2个1/3的时候，利息基本已经还完了。所以，如果房贷时间到后面1/3，提前还贷的意义已经不大了。越早还节约的利息越多。

2、提前还房贷，能省多少钱？

提前还款要么是一次性还清，要么是部分还款。

部分还款又分为2种：缩短还款周期但每月金额不变，或者减少每月金额但周期不变。

网上找个还贷计算器，来算算这两者分别省多少钱。

如果贷款200万，30年，利率5.5%，利息是208万，本息合计408万。假设到了第5年，打算部分还款50万。

保持周期不变，节省的利息是41万，但保持没有还款金额不变，节省利息是114万！原因也很简单，贷款时间短了，产生的总利息就少了很多。所以尽可能的缩短周期省得更多。

不管哪种，一下子节省几十万，顿时感觉还挺爽。

但也要注意，提前还贷可能会有一些限制和违约金，比如贷款合同会约定几年内不能提前还款，否则有违约金，需要看清楚才行。

另外也可以不全部还清，每年至少留点房贷支出，可以抵扣个税。

3、不提前还，存量房贷能降吗？

其实很多人可能并不是希望把杠杆降低，但也确实不愿意承受5、6个点的存量房贷利率，只希望把利率降到心态平衡的位置。

存量房贷利率能降吗？

房贷利率由两部分决定，一个是5年期LPR利率，会跟随政策升降，像去年连降3次，累计下降0.35%，其实也是省钱了的。不过今年LPR是否会继续下降，还是个问号。

另一个是加点，在2019年之前，大家的房贷利率是固定的，LPR改革的时候，可以自愿选择从固定变为浮动的LPR+差额点数，比如小豆是6.5%，LPR是5%，那小豆的加点就是1.5%，加点部分固定不变。不过豆妹觉得降低加点可能性很小，毕竟是合同约定的契约，随意改动是乱套的做法。

这么看来，存量房贷下降只能依赖于LPR继续下调。

不过现在坊间还流行转经营贷的操作，但这是个比较有门槛且有风险的事情：

经营贷一般需要有法人身份，且要符合一定的经营资质条件，并且同样要提供抵押物。就这一条，很多普通人就很难自己弄。更重要的是，经营贷流向房地产是被明令禁止的，一旦被查出，可能面临抽贷、甚至处罚的风险。前两天也有新闻说将进一步关注经营贷的监管和查处力度。

除了经营贷，合法的途径，只通过转售才能起到换更低利率的效果了。比如近期有换房需求的其实就不必提前还贷了，换房相当于是换了个低息贷款。

网上也有人支招，可以在亲属之间转售，操作方便，价格还可以做低以减少税费。

PS：最后豆妹想说的是，在翻看了一些数据后发现，其实现在新闻媒体大肆跟踪相关新闻和讨论，大多是出于流量需求，实际上走访银行的还贷数量可能不到千分之一，还远没到还贷潮的地步。这种舆论潮的呼声，更像是在争取一种存量房贷下调的意思。

所以大家理性考虑自己的现状和未来，不必盲从。

而且，现在股市的阶段，豆妹觉得也是值得分配一些资产，投一投的。