小产权看房记录

2025年11月10日去看了一个2房的，69平方米，开价是79万，一般75万应该可以谈下来的，再加上中介费，过户费可能就是76万这样子。 距离地铁站只需步行10分钟。4号线上面。周围有小学，公立小学的话，过一个红绿灯10分钟可以到达，周围还有一个私立学校，一学期学费7000这样子。我自己感觉比较大缺点是这个两房一楼的入户门没有开在小区里面是和隔壁的酒店共用一个入口，还有就是小区里面没有小朋友的活动设施， 我现在的小朋友四岁多， 正是需要找人玩的时候，所以这个我是比较关注的， 虽然周围有一个小公园，步行十分钟也可以到。

现在住着的租客是2500，两房一厅，按理来说这个地方可以租2600-2800室没问题的， 2600*12=31200， 32100/750000=0.0416 这个租售比来说是非常好的了，租售比只是短期收益指标，还要结合 房价增值潜力 来看。

房价上涨潜力，就我自己感觉来说周围在建的商品房是不少的，比如阳基的御龙湾，65平方销售价格是250万，3房2厅是350万起，，周围距离商场也只需要走路15分钟。医院也不是很远。 配套设施还是很好的。房龄的话是2012年建成的， 也有13年的房龄了。但是建设质量还是很好的。

这个房租如果思考回投资回报的话，我自己手里有50现金，就需要借25万这样子， 如果按照5年还清，每年需要还57500，按照现在贷款利率3%算，平均每个月就要还4800， 房租2600，相当于要每个月还要自己出2200块钱去养房子。 按照持有五年算。假如房子不涨价，收租来说也有2.9年化，如果涨价3%，五年的年化收益率可以到6.7%， 如果乐观点可以到9.2%。

但是我现在正在协商离婚， 所以我不能冲动的买这个房子。不过，市场的走向是我喜欢的，在我有足够现金的情况下，甚至可以买到更好的房子。所以还是可以再观望多6-9个月。

我和chagpt 聊天了，他给了我如下的结论，我挺认可的。

* 整体结论：可入手，稳健投资。
深圳住宅性质、地铁口地段、租售比达4%以上，这样的投资非常少见。

* 风险低、现金流正、升值潜力中等偏稳。
对于首套投资者或想布局深圳资产的人，这是一个性价比高、压力可控的选择。

* 建议持有周期 ≥5年，等区域发展兑现（如旧改、地铁延伸、产业导入）再考虑退出。

我相信自己在合适的时候一定会有自己的房子的，而且我相信自己在35岁的时候可以财务更自由。