今天我们来聊聊一个让很多人关心，甚至有些焦虑的话题：在当前的楼市调整中，国家的态度到底是什么？是像一些人说的，一定会托底楼市来拉动中产消费？还是像另一些人认为的，将转向科技、大基建来拉动经济？今天，我们结合历史经验和现有政策，试着把这条复杂的脉络捋一捋。

一、历史的镜子：日美两种路径，两种结局

回顾历史，政策导向的不同，直接导致了天差地别的结果。

上世纪90年代初，日本房地产泡沫破裂。日本政府的政策重心主要放在了救助银行和金融机构，同时大规模投资基建、扶持科技发展。然而，对于背负沉重房贷的普通家庭，帮助却非常有限。由于日本的房贷通常是“无限追索权”，即使房子价值跌没了，债务仍需用一生来偿还。这导致日本家庭的资产负债表长达十几年未能修复，消费一蹶不振，经济陷入了“失落的二十年”。其政策本质，是让居民独自承受了资产价格下跌的主要代价。

2008年，美国次贷危机引发房地产泡沫破裂。美国政府的应对策略则截然不同：政策重心直接指向救助居民端。他们推出了帮助居民降低月供的计划、为首次购房者提供税收抵免、直接发放失业救济金。更重要的是，法律允许“债务减记”，借款人可以放弃房屋所有权并与银行协商减免剩余债务。此外，美国政府还通过“两房”（房利美、房地美）收购房屋，强势托底楼市。这些措施使得美国家庭的财富恢复较快，消费和市场也得以更迅速地反弹。

对比鲜明：一个救机构、居民自担债务，靠投资拉动；一个救居民、允许债务减记，直接收购托市。

二、中国的选择：走在多条线之间的“平衡木”

了解了日美的经验，再回头看我国当下的政策，逻辑可能会更清晰一些。中国的选择，看起来是在几条线之间走一场精密的“平衡木”。

第一条线：防风险，保交楼，借鉴日本思路的“救项目”。 这主要是为了防范系统性金融风险蔓延。自去年9月中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，政策的核心任务之一就是“保交楼”，发挥房地产融资协调机制作用，防范房企债务违约风险。这类似于日本当年救助金融机构的思路，目的是稳住经济的基本盘，防止风险连锁反应。

第二条线：建保障，去库存，借鉴新加坡和美国思路的“结构性托底”。 国家正在大力推进保障性住房建设，并将“收购存量商品房”作为关键一步。这借鉴了新加坡“居者有其屋”和美国“两房”收储的思路，但目标更偏向于保障民生和去库存，而非直接拉高房价。政府工作报告明确提出，要“加快构建房地产发展新模式”，其重要抓手就是建设“好房子”，并优化存量商品房收购政策。这可以看作一种“结构性”救市，目标是让“市场的归市场，保障的归保障”，为市场托住一个底部，而不是大水漫灌。

第三条线：降成本，促需求，借鉴美国思路的“惠及居民”。 政策在需求端持续发力，包括因城施策调减限购、限售等限制性措施，降低首付比例和贷款利率，降低交易环节税费，甚至推出购房补贴、住房“以旧换新”等优惠政策。这些措施旨在降低购房门槛和成本，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，借鉴了美国直接惠及居民端的思路。然而，像美国那样允许居民“债务减记”的重磅工具，目前并未推出。

客观地说，面对较大的房价调整，对于许多在高位买入、杠杆较高的家庭而言，现有政策可能感觉“杯水车薪”。更有力的工具，比如国家是否会用真金白银大规模托底楼市价格，居民债务有没有机会重组，国家会非常谨慎。毕竟，人民币无法像美元那样转移风险，如果采取大水漫灌式的救市，可能带来国家层面的系统性风险隐患。

因此，目前的政策路径可以理解为：一场“有管理的出清”叠加“有限度的托底”。国家通过地方收储、设立房地产融资协调机制等方式设定一个“缓冲区”，防止市场失速下跌引发金融系统风险。同时，努力构建多层次的住房保障体系，托住基本的居住需求。但对于商品房本身的价格，则更多地交给了市场供求关系去调整，政策目标是引导其向新的均衡水平收敛。

三、背后的国情：政策为何如此选择？

要理解上述政策平衡，必须看清中国独特的国情基础。

从人口和收入结构看，我国仍有大量人群的住房需求有待保障。政策需要惠及更广泛的人群，而非仅仅聚焦于有房的中产阶层。这正是为什么“好房子”建设、保障性住房供给被提到如此重要的位置。

从居民部门财务状况看，我国居民储蓄率处于世界较高水平，居民部门杠杆率整体仍属可控。这意味着，政策有空间更侧重于构建长期健康的发展模式（新模式），并为低收入群体提供保障，而不是急于动用极端手段全面刺激资产价格。

从发展阶段看，我国房地产市场正从“增量为主”向“增存并重”阶段转换，从解决“有没有”转向解决“好不好”。这个阶段的调整，本身就是一个供求关系再平衡的过程。政策的重点也随之转向“严控增量、优化存量、提高质量”，以及“以人定房、以房定地、以房定钱”的要素联动新机制。