本月1号起，北京实施了住房公积金新政，这事儿北京的同学们都知道吧？

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今年以来全国30多个城市都陆续调整了住房公积金政策。本轮公积金政策调整有几方面主要变化：

1.     降低首付比例，部分城市首套房首付将至2成，二套房首付从4至6成降至2至5成不等。

2.     提高公积金贷款上限。   

3.     部分城市对二套房不再有人均住房面积的限制。（对二套房的有关政策各地差异较大，具体需咨询当地公积金中心）

4.     支持异地贷款的城市增加，部分城市将异地贷款范围扩大到全国。

自2014年9月30号出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（也就是大家口中的“房贷新政”）以来，公积金贷款买房的利好消息不断。巧用公积金贷款买房能节省不少银子 。以贷款100万为例，贷30年，目前银行执行的房贷基准利率是5.65%，而公积金贷款利率才3.75%，两者月供相差相1141元，而30年下来总利息相差41万多！省下来的钱可以用来投资增值，生出更多的钱，想想就觉得美好！赶快来学习一下公积金贷款的小技巧吧。

首付比例及贷款上限

2015年6月1日起，北京公积金贷款新政正式实施。对于公积金贷款的“首套”的认定，已经从“认房认贷认购房提取”等比较严格的门槛，降低为只需在本市无房。

名下无房：首付最低2成，最高贷款120W。

名下有一房、贷款还清：首付最低3成，最高贷款80W。

目前几大主要城市公积金贷款最高限额如下（数据仅供参考）：

 首套房or二套房，怎么认定？

新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房，也就是说如果你买过一套房但贷款已还清，再买房的时候，贷款利率啥的政策等同首套房执行，下限为基准利率0.7倍。

既然按照首套房认定有这个好处，那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括：

1.     贷款买过一套房，但商贷已还完，再次贷款买房，按首套房算。

2.     首套房未贷款，而是全款付清，再次购房使用贷款，按首套房算。

3.     夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前无房，婚后贷款买房，按首套房算。

4.     个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房，按首套房算（需提供两套房的出售证明）。

5.     还有就是个人名下有房，但当地房屋登记系统查不到，再次买房也可按首套房算。

什么情况下算二套房？

1.     贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房算二套房。

2.     个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。

3.     夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。

说了这么多好绕啊，其实简而概之就是：买房时手上没有没还完的贷款，就算首套房；反之，算二套房。

按首套房算，利率能有多优惠？

首套房理论上能享受7折的贷款利率优惠，不过现实中执行情况并非如此，大部分银行都给不到这个折扣。纵览各家银行目前的首套房利率情况，9折就算不错了，而且往往附加其他限制，具体要以各地及各银行政策为准。

关于公积金贷款，你应当知道这些：

1.  连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可申请住房公积金个人住房贷款。

2.     各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。即：

(1)    在异地缴纳公积金的同学在老家买房也可以申请公积金贷款啦。（注：需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请）.

(2)    曾在异地缴纳公积金的同学，根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。酱紫就很容易满足第一条中说的6个月要求了呢。

3.     根据2014年9月30号出台的房贷新政，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之八。以100万的公积金贷款为例，取消4项收费最高可省8000元。

公积金贷款小tips

1.     合理拉长贷款年限

前面说了，公积金贷款有上限，所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道，商贷利率高于公积金贷款利率，所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路，那么就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如同样是100W商贷+100W公积金贷款，15年商贷+30年公积金贷款肯定比15年公积金贷款+30年商贷划算。

2.     小两口申请公积金贷款有诀窍

由于目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。So,如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。

3.     买房前提前停止租房提取公积金

正在租房并且暂时没有买房打算的同学，可先使用公积金来cover房租，未来准备买房了，算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟，公积金贷款额度有上限，账户里留太多钱也未必都用得上。这样租+贷的形式能更充分利用公积金。

更多关于公积金的内容，欢迎阅读《她理财》第002期：公积金，肿么办？

（部分政策性内容请以现行规定为准）

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【小作业】

1.     目前的商贷基准利率、公积金贷款利率分别是多少？

2.     你所在城市的公积金贷款额度上限、首付最低比例分别是多少？（请标明城市）