@棠梨 提到了家庭负债率。也来说说我家目前的情况。

房子二套，车子一辆，现金一些。

但是房子价值是分两种情况的。

第一种是按目前市值，第二种是按照买房的成本来算。

第一套房子买得比较早，均价2w出头，目前快五年，翻了一倍多。

第二套房子刚买没多久，均价4.5+，但据中介以及网上的报价，目前均价5w+

如果都按照购买成本，负债率为45%，房产占总资产88%

如果按照市值，负债率为32%，房产占总资产92%

总体来说，负债率还算安全。但是，如果一线的房产是泡沫呢？

情形一：如果房子跌20%

这种情形，第一套房子比原值上涨64%，第二套跌20%站岗，那么这种情形下，负债率如何？

这种情形下，负债率45%，房产占总资产89%

也还好，可以按兵不动。

情形二：如果房子跌50%

这种情形，第一套房子回到购买成本，第二套跌50%站岗，那么这种情形下，负债率如何？

这种情形下，负债率62%，房产占总资产84%

负债率超过50%，很危险。那么这种情形下，亏本卖出第二套房子，减轻负债，那么会如何？

如果卖出第二套房子，负债率40%，资产缩水36%，虽然资产缩水了，但是负债率回到安全范围，房产占总资产75%，也是不错的比例。

但是还有一个好处就是，如果房价回到当年的价格，我们换一个大一点的三居，假设120平，均价2万，总成本240万的话，卖掉自住房付首付，那么虽然负债率又上涨了，但是，好带实现了改善自住房的需求，也未尝不是坏事，但前提一定要积累更多的现金资产。

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所以，如果一线房产泡沫达50%，房价跌一半，那么比较好的处理办法就是亏本卖掉二套，让负债率回归安全水平，尽管资产会缩水，但在房产泡沫破裂的情况下，没有几个家庭的资产不缩水的吧，除了那些全部拿着现金的。希望到那个时候，自己一定要有及时止损的决心，不要再等着反弹。

几点思考：

- 居安思危不可无。任何资产投资都是有风险的。适当的负债可以让资产增值，我们几年前购入第一套房产就是一个例子，但是几年后的这次购入第二套，房价已远非当年，不得不考虑房产泡沫存在。

- 危机危机，都是危险和机遇并存的，假设房价跌一半回到当初的水平，那么危险虽然是亏本卖掉二套房，但是机遇却是一步到位改善了自住房，也未尝不是坏事。

- 任何机遇都是给有准备的人，如果我们现在不积累现金资产，这么等着房价跌一半，我们换一套240万的三居，负债率会高达50%，依然很危险，在那个时候，未必能抓住房价回跌的机遇换好房子。

- 珍惜眼下，两手准备。还是那句话，珍惜目前的工作，好好理财，好好做准备。