现在时常会听到朋友询问，这套房子是否适合购买，是否适合投资，现在我就把自己买房核算的一些方法分享一下，供大家参考

第一，看房子的租金回报率

方法一 （全款支付） 

公式：（税后年租金－中介费－每年物业管理费）/购买房屋总价

方法二  （贷款）

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

比如：去年准备买套公寓，全款支付，我看中的户型有2个，一种是小跃层35㎡，总价210000，另一种是小标间28㎡，总价129000，我核算下，如果以成本最低的毛坯房出租，小标间的租金回报率为6.3%，计算公式：（9600-800-672）/129000×100%=6.3%小跃层的租金回报率为4.3%，计算公式：（10800-800-840）/210000×100%=4.3%，显而易见小标间租金回报率更高，我选定小标间。

第二步 运用15年收益判断法，确认是否可以投资，这是一个国际专业理财公司评估物业投资价值常用的简单方法。

如果该物业的年收益×１５年＝房产购买价，则认为该物业物有所值；

如果该物业的年收益×１５年＞房产购买价，则表明该投资项目尚有升值空间；

例：我进一步对小标间的收益进行判断，9600×15=144000＞129000的总房价，核算之后确定该房屋可以购买。

第三步 投资购买的房子是出租还是买卖，我们可以计算租金乘数(租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式)

租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入，应小于１２，如大于12，就可以考虑出售啦， 租金乘这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过１２倍，很可能会带来负面现金流，已经超过了合理的范畴，若是投资用作出租就不够划算了。

接着说去年买的那个小标间，去年买到手以后，年底高铁就开通啦，房价从买时的12.9万涨到了21万，按租金乘数计算，210000/9600=21.88，远远超出了12的租金乘数，今年等租金续签完毕，卖价就可以再好点，这时出手应该可以买个好价啦！

亲爱的她理财财蜜们，这次分享可以给你们点提示，不过还是提醒一下，投资前需要三思而后行啊😁