这次春节回家，我是抱着很多期待的。

比如：狗子心心念念要回去放炮放花，逛路边的夜市；我准备了新衣新帽，包了一叠小红包，预备接待拜年的亲友。

结果所有这些，都落空了。回家过年已经变得和在北京过年没太大区别。

首先，作为高铁经过的地方，虽然是个小城，还很傲娇地自我约束禁止过年放炮；然后，为了市容市貌，夜市没有了，取而代之的是大年初一公园的娱乐项目就向游人开放，还举办了庙会；最后呢，我印象里总要走动走动的亲友几乎没有，大家都去了海南过年（并不是），被滞留在海口（旅游未归）。

传统的生活方式以比预想中更快的速度从我们身边流逝，连父母都没有特别为过年准备什么。我对于年味的淡化到不觉得遗憾，毕竟传统春节赖以存在的社会已经变化，只期待着年味不变是不现实的。

家乡还有一个变化是房地产变得特别活跃，刚下高铁迎面就立着巨大的保利地产楼盘广告，看了看标示的位置，愣是半天也闹不清在哪儿。通过朋友圈我知道，作为河北的三四线城市这里的新房价格已经突破两万，算了算买套大平层的价格，发现滚回老家生活也不能很轻松。

因为离京津近，在北京打拼的老乡真是特别多，他们很多人过年回家还肩负着一项重要任务，就是看房。没错，回老家买房和回老家相亲一样，成为春节重要的内容，甚至是主要内容。那么问题来了，老家的房子到底值不值得买呢？我觉得分析房地产，需要先建立一个框架。

一、为什么回老家买房？

回家乡买房我觉得主要有两种需求，一种是改善父母的居住条件，也就是有刚需需求；另外一种是，工作城市的房子太贵了，或者还没有资格，担心越来越买不起，不如回家乡先置办一套。

对于刚需来说，我觉得不用想太多，买得起就买好了；对于第二种情况，我认为应该以投资的态度来看待家乡的房子。如果你没有以后回老家的打算，这套房子其实不具备实用价值，就是中间的投资品，它能否保值升值，甚至追上工作所在地的房价涨幅就是重要的考量标准。

二、什么样的城市值得买？

如果我们看近年的政策，会发现政府在努力把人从一线城市赶出去，积极倡导城市之间的均衡发展。

但是如果再看看发达国家所经历的城市化过程，老龄化过程，会发现最终人口总是向中心城市聚集，最后形成巨大的核心城市群，相伴随的是小城和乡村的凋敝。人口流出的城市因为年轻人减少，形成恶性循环，企业迁出，公共设施破败，人口继续减少，城市更加凋敝……

买房子总是强调“地段论”，我觉得首先考虑的应该是宏观地段，也就是选择城市。

选择城市的原则是什么呢？我认为贵的就是好的。

买房子最忌讳挑性价比，有些城市的房子贵得令人发指，但贵总有贵的道理，也许你买不到便宜，但也买不了吃亏上当。便宜的房子是最需要小心的陷阱，便宜总有便宜的原因，在搞清楚它为什么价格低之前，千万不要轻易下手。

下面我说说选城市的标准：首先一线城市，或者一线城市周边的卫星城，或者强二线城市；再次一级也要选择家乡的省会城市，如果省会不行尽量选择省会周边的城市，当然我觉得现阶段中国的省会城市还很难有辐射能力，这只是没办法的选择。

我国的大城市群已经很明显了，那就是京津冀、上海杭州和港深广，这三个中心城市群辐射到的一些周边的城市也很有价值，比如嘉兴、惠州、东莞。

强二线突出的有南京、武汉、合肥、成都、重庆、西安、郑州。

如果家乡跟这些地方沾不上边，不在辐射区域内，就要更慎重地分析再做决定。

三、现在是合适的买房时机吗？

我知道最近的房贷政策对买房非常不利，很多地方连首套都要接受上浮10%、20%，甚至30%的高利率。算下来买房成本真的提高了很多。但是回想一下，当年利率打折的时候地产市场又是一番怎样的景象呢？价格暴涨，反复被违约，一房难求……

任泽平说过，房子长期看人口，中期看土地，短期看货币。对此，我深以为然。

房地产市场转冷开始是严厉的限购政策，现在则慢慢的是货币在起作用。如果我们回头分析十几年来房地产市场的周期变化，会发现随着利率的提高，房市就会转冷，价格也随之松动；而降息则是房价飞涨的前奏。在房产交易比较冷清的阶段，商贷5年以上利率能达到7%，现在即使上浮也就6%吧。

我们当前的宏观经济面临着加息压力，但是实体层面又不具备加息条件，所以央行采取了更精细的调控措施，那就是定向加息。所谓的定向，定的就是房贷哦。

如果利率普涨，未来当利率下调的时候还能再降回来，但是现在上浮的话未来不论如何变化，都将面临上浮的贷款利率，这对购房者是非常不利的。从另一个侧面我们也看出，当年的打折利率是多么厉害的优惠啊！

说了这么多，现在能买房吗？

我觉得如果你是价值投资——中长期持有，并且选择上面说过的有价值城市的房子，现在未尝不是合适的时机，毕竟当利率降低的时候，房价恐怕也开始飞涨了。

如果你没有迫切的购房需求，现在也不用太着急买房，正是挑挑看看，观望一下的好时候。毕竟房地产是周期性行业，现在它进入下行区间，大跌虽然不太可能，但是以时间换空间也是不错的。

在基金专栏逼逼了半天房子真是不好意思，看到最近有很多妹子在我一年多以前关于异地置业的老帖里留言，想说一声，那是当时的观点，时间过去这么久，很多情况已经不适用了哈。讨论房子欢迎来这里聊~

春节过后A股迎来开门红，但是我个人觉得这次反弹比较薄弱，建议大家不要追。基金定投没问题，继续就好啦！

截至2月22日，指数PE百分位：

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中证500，8.19%，一分位