格格技能——巧用EXCEL函数，算清各种收益利率(二)

文/格格

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昨天写了这一篇：格格技能——巧用EXCEL函数，算清各种收益利率 反响不错，一天的时间收藏点赞已经超过两百。今天继续来接着分享一下吧！

五、RATE函数——计算投资或贷款的实际利率，适用于贷款利率利息

这里举得例子是，假设房贷为50W，20年还清，采取的还款方式是等额本息方法。

1）公积金贷款，利率2018年1月1日基准利率为3.75%，经过房贷计算器计算，每月还款数额为2835.98

Nper——期数，240期。

Pmt——每月还款额

Pv——贷款总额500000

Fv——未来值，贷款还清就没有了，所以为0。

Type——期初或是期末，这里还款其实是每月末之前就好，所以输入0。

经过计算的结果为0.271%，注意，这里计算出来的即为实际月利率，用它乘以12，就是年利率3.25%！

六、XIRR——计算现金流内部回报率，适用于各种不定期不定额投资收益的计算

这里以一组基金定投为例，比如格格每月设定定投1000元某基金，但是没有设置固定日期扣款，所以金额是固定的，但是日期不是每月固定的日期。

基金定投为负值，所以有很多1000，恰好在2018年1月时，该支基金分红220现金，所以此项为正值。在2018年4月初，恰好大盘大跌了一下，所以格格有点闲钱，又一次性买入了10000。而4月6号的市值为28000。

在EXCEL表格中输入以上的交易记录，选择插入函数XIRR，依然是财务下面的一个公式哈。

Values——选择金额一列

Dates——选择日期一列，这里特别注意的是，日期一定要用年月日的规范格式，刚刚格格皮了一下，用了类似20170105这样的格式，结果是计算出错啦。

Guess——提示是可以输入一下近似收益值，事实上是填不填都一样的，不会影响计算结果。

点击确认，最后的计算结果是0.43，这也就是说在如上整个定投过程中，这支基金的年化收益率为43%。

七、IRR——计算一系列现金流内部回报率，适用于投资及分红的收益计算

我们不管是投资一个房产或者是投资一个项目，这个公式就是非常好的预测回本时间及收益率的工具。

下面，假设以当前市场为例，格格花500000买了一套房子，目前一年房租是20000，以后每年房租以6%的增幅进行增长。那么初始就是-500000，因为是花钱出去的，从第一年开始有20000正收入，第二年21200，依次类推。

插入公式IRR

Values——选择金额一列

Guess——不用填写

比如Values一列，我选择到第16年时，结果为负值，而到第17年时，收益为正值。这个就告诉我们，在不考虑房产市值增值和房子残值的前提下，需要17年，才能回本。

而格格认为，如果一个房子15年能够回本，那么就值得去投资的。

如果房子还有25年房龄，那么Values就选择（B2：B27），最后算出的结果为6%。这个收益率对你是否投资，非常具有参考价值的哈！

好了，今天就写到这里啦。。希望能够帮到大家哈~

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