结论:

99%的商铺根本不值得买，因为能用来出售的商铺基本不值得购买。普通投资者能买的商铺一般有两种，一种是综合商业体中切割的部分，一种是住宅底商。

从商铺的本质来说

都说“一铺养三代”，可是你们想过商铺的本质是什么吗？

商铺的本质是人流量。没有人流量的商铺就是垃圾，住宅的脚跟都抓不到。

那么问题来了，人流量是由什么决定的？或者换句话说，你用什么聚集人流量呢？

1、位置

所谓“金边银角”，最方便最外面的位置就容易有最大的人流。但是位置这件事是可以改变的，比如你是一个出口，可是商场有很多出口，商场只要随便的把出口封死（比如说为了消防，为了动线），旺铺立刻变死铺。可是综合商业体中的商铺你基本只有所有权，商铺在不在门边，旁边是不是买臭豆腐的，你基本没有话语权。

2、聚集效应

什么是聚集效应，就是，如果一个商铺全部都是买建材的，或者全部都是买布料的，这种商铺基本上来说很容易有非常好的客流量——所有去建材市场的人绝对不会冲着买衣服去。所以这种商铺通常不容易火的要死，但也不容易突然就没生意了，通常都是能赚到行业平均值的收益。

但是前提是，这样的聚集效益靠一个一个拥有产权被切割的单元的所有者是做不到的，有一句话，一个人能直接领导的人的上限是7个人，靠你的饭碗吃饭的人尚且难以有效管理，成百上千的投资者能达成一致的概率，你觉得有多大？

那如果你把经营权给开发商呢？呵呵，任何事情都是有成本的，开发商为什么要做这种吃力不讨好的事？商铺都卖完了，你当开发商是雷锋吗？

3、单价极高

如果他愿意帮你经营，说明你买的商铺的价格肯定是市场价的好多倍。

为什么你接到的商铺的电话都是异地的？或者是新的区的？你有没有接到过成熟的商圈卖铺子的电话？

骗的都是你们这些外地人，你们这些不懂的不了解情况的外地人。

你以为你买的北京的铺子，是，没错，行政区归北京，手机信号是河北移动。

4、难以脱手

原因有三：一是税极高，二是产权40年，三是难以贷款。

1、税有多高呢，以商业公寓来看，极端情况下，100万的毛利，要交50万的税。

2、产权40年的问题是，难以贷款，还款年限不能超过产权年限。

3、一手商铺贷款五成的原因是，开发商做了担保。二手商铺绝对难以贷到五成评估价的。

以上都限制了你脱手的时候价格和对象。

哪怕你避开了以上所有大坑，别忘了，还有jack马。

连地板都能再网上买了，除了饭店，你觉得还有什么行业是不可颠覆的。行业都死了，要铺子干嘛？