楼主喜欢有事没事就把看到过的信息、观点和想法整理整理，梳理自己对一个事情的观点，以作个人记录，不求严谨，不保正确。

一直以来我都有一个疑惑，房价一直有人喊涨，也有人喊跌，每个人都有自己的看法，似乎都有道理，但是看完每个人的观点，我就困惑了到底谁是对的。奈何楼主是个较真的人，没有答案就比较痛苦，还是决定写一篇文章向自己解惑，以求心里舒服，不一定对。若有更好的观点欢迎讨论。

国内商品房是怎样出现？--天不生他邓小平，市场经济如长夜

我国是从计划经济走向市场经济，所以最开始所有的东西都是计划来的。比如银行业最开始只有央行，没有商业银行，所有资金的融通都是央行拨款，没有商业借贷。房地产也是，那个时候共产主义的所有著作中没有一条告诉人们房子是可以买卖的，也就不难想象在那个万事都要遵循主义的年代，是没有人敢于提出商品房的构想的。1949年我国人均居住面积是4.5平方米，1978下降到3.6平方米。因为人口增加一倍，房屋却没有修那么多。房子不能交易，造好了也不挣钱，主要依靠中央财政、地方财政、企业来建造房屋，通过实物分配的方式供给人们。能用来造房子的资金来源是有限的，能造房子的承建主体也是限制的，这都导致了房屋供给不足。

直到邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼时，提出意见，问居民住房可否成为商品。他自问自答 “如果房子算商品，我这几年还有点积蓄，想买套房子给朴方（其子），我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”虽然现场没有人回答这个问题，但很快人们就从各种共产主义著作中找到了商品房的“依据”。我们便开始从福利分房走向了商品房时代。

地价的上涨导致房价上涨，那地价为什么会涨？

房地产业链：国家提供土地指标，房企通过土地拍卖的方式购得土地（购地资金可以部分来自银行贷款），房企购买工业产品&材料建造房屋，然后通过预售（卖给客户期房）收回部分资金，房屋建成后交房给客户。

1. 行政指标导致住宅用地的供给不足，拍卖制度导致土地的成交价高

微观上看一个城市要发展必然会需要土地，开设工厂需要土地，建造住宅需要土地，修建学校、医院、公园样样都离不开土地。那土地从哪里来呢？开荒地+农业用地改造呀。当然土地供应是有指标的，国家批复了，才可以开发土地。

宏观上看，国内几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。我们改革开放30多年，耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右。这里有个判断：十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。所以未来的城市用地供应会减少。

2018年计划供应土地是600万亩，分成四个方面的用途：农村基础设施（水库、高速路等）占比35%，城市基础设施（城市的道路、绿化、市政建设）占比33%，城市工业用地22%，剩下大约10%用于房地产。

而这大约60万亩地在分配给城市时也会受到行政影响：城市大就要调控人口不能多给地，城市小想发展就多给地。所以一个现象就是人口聚集的一线城市反而缺少土地用于建房，人口流失的地区反而分配了更多的指标。

总体上供应量不足，加上分配上的供需错配。最终导致住宅用地供应不足。

在供不应求的情况下，价高者得的土地拍卖机制就会推高土地价格。

总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。

2. 拆迁改造导致地价上涨

除了国家给的行政指标可以提供土地供给，还有一种土地来源叫做旧城改造。把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，这些地皮已经是城市建设用地所以不需要指标。

但是拆迁会发生什么呢？你需要按房价补偿给住户，所以你的地价=当时房价，接着，你重新开发的住宅价格必然高于成本，于是房价涨了。你这块地房价涨了，下次拆迁隔壁地块，补偿价格就会是这次上涨后的房价，如此循环滚动，房价就上去了。

比如第一次拆迁时地价7000元/平方米，造出来的房子卖到1万5，过了一年两年拆迁旁边的地块，地价就是1万5到2万，以这个地价成本造出来的房子就会卖三万四万。

3. 无限透支的金融杠杆为上涨提供了资金

房企是怎么加上金融杠杆的？

房企A花10亿购买了a地块，购地完成后，房企A将地块抵押给银行获得7亿房地产开发贷款（约定3年后还款），开发1年后房屋封顶的时候通过预售卖给客户期房，收到20亿房款。这个时候贷款还有2年到期，那房企A就可以拿20亿再买一块地重复上述操作，获得14亿银行开发贷，第二年收到40亿预售房款，如此第三年就能获获得14亿银行开发贷，第三年收到80亿预售房款。此时房企A仅需要归还第1笔到期的7亿开发贷，于是他还有73亿现金，可以接着滚动下去。

整个过程中房企初始资金只有10亿，到第3年却能用73亿资金去买地。

如果房企借钱买地，资产负债表的扩张会更恐怖：10亿自有资金，找信托公司融资30亿，初始买地就是40亿，此后每轮买地都配上3倍的信托资金，2年后10亿启动资金做到2560亿资产，负债率高达95%：

注：以上计算都没有考虑资金利息和公司运营成本，权当简化理解，细算起来会更复杂。

除了借钱买地，还有另外一种更安全的方式加杠杆：炒地王

房企在土地拍卖中争相喊价，将一块土地价格炒到该地区新高，俗称炒地王。房企干这个事，乍看起来实在不划算，这不是提高自己的造房成本吗？其实不然，举个栗子：

10亿自有资金，初始地价每亩10万元，用7亿购地7000亩，然后用3亿资金炒地王，将地价炒至两面金黄20万元/亩，于是最后到手8500亩土地，价值17亿。10亿资金变成了17亿资产：

这个时候再去找银行抵押开发贷就可以获得11.9亿元。

只要房企手里囤地，地价不断炒作上涨，那他就可以从银行不停的贷出更多的钱来。永远上涨的地价就成了房企不断抵押贷款的提款机，实际上和炒高股价然后去券商质押套现一样。

4. 地价推动房价上涨还会形成利益共谋：

1. 高地价给了地方政府更高的GDP，更有表现力的政绩，领导升迁有望；同时更高的卖地收入，政府就有更多的钱投入基础建设，或者给公务员们发福利年终奖。

2. 高地价推动新房价格上涨，有房一族就体会到了房子不随使用折旧贬值，反而升值的收益，尤其是多套房的投资者

3. 房地产涉及的行业都会因为房价上涨而繁荣，更多的人通过房地产就业，更多的商人提供工业产品和材料

4. 银行同时给房企开发贷，给老百姓购房贷款，就获得了大量的优质债权资产

当大量掌握社会资源和话语权的人不接受房价下降，在市场机制下相当于所有的卖家都喊出了高价，那买家也就只能接受。在所有人共谋房价上涨的情况下，房价剥削了购房者，将他们的劳动所得分配到了上面所有人的腰包。

而社会中掌握重大话语权的地方政府也会被房价绑架，当所有人都选择去买房，大家都一起节衣缩食，于是卖衣服的企业，做食品的企业就没有了顾客，地方政府税收就会减少，但是公共支出不是说减就减，公务员们的福利待遇也不能说降就降，于是接着炒高地价卖地呗，就进入了恶性循环。

如果地方政府决策不是终身责任制，领导们就不会在意被不被房价绑架，只要政绩搞上来，升迁走人，留下一堆烂摊子只要暂时不炸，那就是下一任的事情。

房价上涨的解药是什么？调整供需关系

1. 供给上降低成本，保障合理供给

一个城市需要多少地就应该供给多少地，一个每年人口净增40万的城市那就应该每年增加相应的土地面积指标，一个人口净流出的城市就不应该盲目增加供地。拆迁土地的成本应该控制在新造房屋面积单价不高于当前房价的基础上，拆迁补偿给居民同等的房屋面积，不使用现金补偿。

工业、商业、住宅供地应该有合理的比例，每亩地的社会生产力应该是被精心规划和计算过的，每提供一块单位面积土地所产生的附加社会产值应该是符合效率原则的。比如一条成熟的商业街，每年每单位面积上发生营收1000元，那新供给的相邻地块就应该也能贡献差不多的营收，在此基础上倒推地价的合理区间。

禁止房企融资囤地、炒地皮、禁止超高的资金杠杆。

2. 买卖上增加空置成本，实行房产税，促进屋尽其用

有了足够数量的房屋，就要尽量防止囤房的情况出现，对非自住房征收高额的空置税，促使投资性房产持有人必须对外出租或售卖房屋，保证流通环节是公平的，不准人为制造稀缺导致浪费和压榨。

3. 房屋需求上解绑其他非居住属性

提高房屋供给，不是要兴建“贫民窟”。某些地区的经济适用房和廉租房就调偏僻的地段建设，图一个完成任务，什么配套设施都没有。教育、医疗等等资源也应该随着供地规划一起安排。我们总说优质的资源是稀缺的，人们才会向拥有更好资源属性的房屋倾斜。但是矛盾的是，每年都说大学毕业生找不到工作，为什么这些人不能为我们供给优质的教育、医疗等等产品呢？解放土地供给不合理的同时，也需要解放某些制度的不合理，才能同时提高居住之外其他生活产品的供给，使得房屋买卖不会成为一场非居住资源的争夺。

所有的改变都需要顶层设计和底层执行，所有的改革只能在找到一条可行的路径之后才会落地。需要考虑地方政府如何从卖地经济中解脱；需要考虑银行如何在持有大量房屋开发贷和房屋抵押贷的情况下减少坏账爆发的风险（房企和居民停止还款）等等。

1. 房市限购，避免爆炒可能导致的类似日本的闪崩风险

2. 因城施策，保证地方政府不断粮。中央财政把税源最稳定的消费税和关税以及大部分增值税都拿到了手里，为了平衡地方利益就把土地出让金留给了地方政府。现在要解除地方财政对土地出让金的依赖，也要先保证地方政府能活下去。在没有为地方政府找到平衡收支的方法前，也不能管的太死。

3. 提高地方政府的运行效率，保证地方财政收入和支出平衡。杜绝单纯为了获得土地出让金的卖地行为，土地一定要供给给可以提高经济活力的项目。建一个鬼城是无法持续发展的，因为没有持续的经济活动就没有持续的税收。

4. 征收空置税，挤出投资性房产。这里的问题在于需要摸底挤出效应对房价的影响，房价不能暴跌30%以上，这样自住房的持有人和银行都受不了。理想的情况是房价下跌但不至于让刚需弃贷，然后稳定住，依靠时间和通胀来降低实际价格，使得居民收入可以更多投入到其他消费上拉动经济。

5. 人口流入的经济地区房价长期看还是会上涨，因为经济活跃吸引了更多的人，创造了供需，同时居民也有更多收入。