本文转载自【好规划】公众号，作者：规划君

导语：在当前社会环境下，房子的社会功能早已远超过本身的使用功能。下面规划君来逐一说说房价涨跌逻辑、房价走势的普遍特征，以及简单的买房技巧。

今天规划君来和大家聊聊房子。

前些天王石做了一个演讲，叫《人生的无限可能》，他说：

老王在万科掌舵这么多年，早被业内冠以“带头大哥”的名号，但上述这番言论，颇有强行鸡汤的感觉，未免有些乌托邦了。

房子从使用功能来说，的确是一个栖息地，但在房价已然高企的国情之下，它的社会功能远超于本身的使用功能。

比如事业发展的定心丸、结婚生子的通行证等等。对于很多人来说，买套房不仅是个奋斗目标，也是人生的里程碑。

在买房这个问题上，规划君认为，除非你下定决心坚决不买房，但凡有购房打算的，最好尽可能趁早买。

大家对买房普遍存在“既犹豫又想要”的情愫，归根结底还是因为这东西价格不菲。

好不容易攒够了一笔差不多的首付钱，买多大的好？买在哪合适？现在买划算吗？未来会跌吗？等等。

一连串的问题好像都是未知数，再加上市场上各说各话的言论，更加难以抉择了。

下面规划君来逐一说说房价涨跌逻辑、房价走势的普遍特征，以及简单的买房技巧。

鹤岗的房价新闻大家应该都知道了，这是前段时间媒体曝出的鹤岗房价广告↓

注意，图中的价格是一套房，并非一平米，这价钱要是放在一线城市，北上深的一套房钱差不多能在鹤岗买一栋楼了

于是大家纷纷起疑，房价是要跌了吗？我要安居的地方会不会变成下一个鹤岗？

规划君就来简单说说鹤岗的白菜房价起因。

好规划认为，判断房价走势，还是套用那个老逻辑：房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。

我们判断一个地方未来房价趋势，首先要判断未来这个地方的人口是流入的还是流出的。人口流入，则涨；人口流出，肯定涨不动。

鹤岗属于典型的房子还在，人没了。

鹤岗总人口从2011年的108.8万减少7.9万到2017年的100.9万，本身人口基数低，还持续下降，这房价不降才怪。

这就是为啥一二线城市的房价总是一波波上涨，而东北的房价却总是半死不活的原因。

鹤岗作为一个黑龙江的小城市，本身不具备上涨的“天分”。

再来，中期看土地。如果一个地方的人口是持续流入的，并且政府还不供地，这个地方房价会怎样？

大涨。

至于“短期看金融”，其原理是，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，并且叠加短期的货币刺激政策，那么该地房价会妥妥地应声大涨，立竿见影的那种。显然，鹤岗也不满足这个情况。

那么同理，你也可以从这三个方面考量自己要买的房，就能大概推测出房价的长期趋势。

首先，咱们来追溯一下历史，根据国内主流城市历史房价发展情况看，大部分地区的房价趋势都存在一个共性：涨得比跌得快。

当然，现在“房住不炒”的基调并没有变，并且在上个月的中央经济工作会议中又重新拿出来提了。

其原因一方面是稳房价的方向需要继续保持，另一方面是最近各地尤其是热门城市的房价又有微微抬头之势。

据国家统计局3月70城房价数据显示，一二线和强三线城市全面回暖，一线热度明显上升。

环比数据显示，丹东涨幅1.9%领跑全国；一线城市中，北京新房价格有所回暖，广州则领跑新房涨幅。

从去年第四季度的后两个月开始，一二线城市就开始出现利率下调，包括一些限制性政策也出现了松动。部分城市楼市开始向上走。

比如，之前出台了史上最严房市调控政策的长沙，在去年下半年的政策调控下，房市一度陷入低迷。然而在今年3月，长沙房价同比上涨11%，环比上涨0.7%。甚至一些热门楼盘再现“日光盘”景象。

整体看，好规划认为，刨除冷门的四五六线城市，发展中和较发达的城市房价很难暴跌，因为群众基础和对房子保值属性的思维惯性都还在。至于暴涨，大概率也不会太严重，毕竟有政策爸爸在。

从周围买房群体来看，年轻人是主力军，中老年买房投资人群次之。对于大部分没买过房的小年轻来说，人生第一套房该怎么选呢？

讲真，买房是门挺大的学问，能写成书的那种。高度概括的话，大概有这三步是萌新们需要特别注意的：

一、尽可能初期少交钱

能贷款就贷款，贷到上限，并且尽量延长还款期限，减少对日常生活带来的经济压力。虽然从总金额上算，期限长利息会相应增加，但把时间成本和资金机会成本一并算的话，贷款时间越长越划算。

二、先明确自己的需求，再确定区域和房子附加功能

首先，明确自己是刚需、还是投资、还是两者兼顾。刚需里面分首套自住，或是改善性需求；投资的目的很明确，就是后面还有没有上涨空间。

对于刚需来说，应当在明确自己需求的基础上，比如给孩子上学名额，或者为了自己通勤交通方便等等，选择适合环境的区域和对应功能的房产。

对于投资，建议要有耐心，可以选择一些未开发地区，并且为有发展规划区域的房产进行长期布局。

三、从中介的行踪看该不该着急买

如何判断现在是买方市场还是卖方市场？从中介的日常动态就可以判断个大概。

如果你基本每天都能接到一两个中介电话，特别热情地问你要不要看看XXX的房，那么现在房市大概率是比较冷清的，因为中介比较闲，才有时间联系你。

还有就是，如果你小区楼下的房屋中介网点里的员工比较多，证明现在比较冷清，没什么带看需求。

反之，如果你出门或者回家上下电梯时老能碰见看房的小队伍，证明有行情了，大家买卖意愿也上涨了。

当然，这属于非官方的草根调研方法，好规划仅为大家提供一些参考信息，至于市场冷暖和到底该不该现在买，还得从你自身需求和房源是否匹配出发。

最后，规划君总结一下，房子虽然贵，但如果是你所需，也是你的梦想，贵一点对你来说也是值得的。

作者：规划君

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