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被低估的成都

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精选助手 精选助手 2019-06-04 18:30 阅读(1675)

本文来源:“好规划网”公众号,作者:凉虾。未经授权谢绝转载。


找一座城,买房!


20195月,北京西城区住宅均价11/平米,东城区9.4/平米,算上远郊地区北京全市宅在均价大概6/平米。在这样的房价下,购置一套70平米的两居大概需要420万,首付按三成来算得126万,房贷294万,按5.39%(基准上浮10%)利息贷款25年,每月还贷约1.8万。并且,这个价位的一套房也不是核心地段,大概率不会有太好的学区资源。

 

对于很多年轻人而言,这样的购房计划几乎是不可能接受的。


首付不一定能拿的出来,房贷每月1.8万可能比税后工资还高,买到的房子也难说能令人满意,但房价上涨又总是挑逗着年轻人的神经。毕竟在世俗的要求中,房子是结婚生子的标配。大城市的房子很大程度上意味着更好的教育、医疗资源和生活服务。


"曲线救国"的办法是,如果现在买不了一线城市的房、或者不想背负太高的房贷,那么不妨选一个生活舒适、有发展潜力的强二线城市上车。它既可以是你未来的退路(配偶的安全感、孩子的学区门票、父母的养老居所);也可以是你未来的资本,用于置换心仪的房产。


刚需买房在我看来并不是投资,而是一种保护财富的手段,重要的不是捣腾间赚多少纸面收益,而是人生到达某个阶段时,我能从容地得到应有的权益,这何尝不是一种自由。


如果时常关注各种城市排名,你就会发现:不管是国家城市GDP排名,还是GaWC的世界城市名册,从不同的角度看,排名靠前的城市总是固定的几个。以GaWC的世界城市名册为例,大概排名如下:

以上城市排名只能参考,并不是说排前面的城市就一定强于后者。每座城市都有自己的特点和吸引力,选择哪座城市买房更是需要结合自身意愿和情况综合考虑的。比如南方朋友可能就不适应北方的气候,东部的朋友可能也吃不惯西部的口味等等。

 

抛开个人喜好因素,一座城市的发展离不开4个要素:行政地位的加持、天然的地理优势、宜居的生活环境和强大的产业潜力

行政地位决定了政策资源,比如深圳的崛起依靠了政策的开明

地理优势决定了物流人流,比如武汉、郑州、石家庄,交通枢纽带来的繁华

生活环境决定了居住体验,比如海南三亚拥有稀缺的气候环境

产业潜力决定了就业机会,比如深圳的高端制造和创新创业公司

 

4步筛选出适合买房的城市


判断一个城市是否适合买房,基本的分析思路是从行政地位、地理条件、生活环境和产业潜力几个方面进行考察,这个方法可以举一反三地用到其他城市的分析上。


鉴于篇幅有限,今天我们就先聊聊强二线城市——成都,其他城市以后再写,基本的思路都是共通的。


在很多年轻人眼中,成都是一座悠闲、文艺、幸福感很高的城市。除却这些感性的因素,从投资的角度来看,成都这座城是否具备足够的投资价值呢?

  

行政源的扶持往往有迹可循

 

我国的地区经济从沿海到内陆大致是可以分为三层的:


1. 沿海地区:京津冀、长三角、珠三角依托海运优势,可以触及全球的低价原料和巨大市场,开始大力发展制造业,然后转型服务业,成为全国的政治、文化、经济中心和国际门户

2. 中部地区:武汉、郑州都依靠发达的铁路运输分别占尽南北两条重要的贸易线路,此外武汉还依托长江的内河航运联通重庆到长三角的产业物流,形成了中部枢纽

3. 西部地区:成都和重庆因为地理条件和历史因素,天然是富庶的鱼米之乡,连接西藏、云南,经济环境自成一体

 

研究地理,你会发现成都是西南地区唯一平整的一块平原。横断山脉、秦岭山脉、云贵高原,天然形成了一个经济的围城,将昆明、贵阳、重庆、成都环绕其中,而重庆、贵阳、昆明地形起伏都不小,城市发展难度不言而喻。

 

除开上面聊到的部分,在我国的西部还有幅员辽阔的西藏、青海、新疆、甘肃等省,地理条件都不是那么优越,不太具备大型城市的发展条件。如果我们需要在西部建设一个足够大的经济体辐射西藏、青海、甘肃、云南、贵州,保持地区稳定和促进经济发展,个人认为唯一的选择只能是成渝都市圈。从地理位置上讲,西安其实更容易和郑州抱团取暖,但也不妨碍西成、西渝高铁开通后形成西部三角区(其实这个提法我觉得比较勉强)。

 

方便的交通枢才能来物流

 

如果从人口分布上去认识,你就会发现成渝虽然在国内显得偏僻,但在西南地区却是门户枢纽。西接西藏;北承河西走廊,凭借中欧专列通达波兰等欧洲各国;东系长江黄金水道;南通昆明贵阳。区域内囊括双流机场、江北机场和在建的天府机场,共有三座航空大港直飞南亚、东南亚、印度、欧洲等地。

 内河航运、陆运(高铁+高速公路)、空运三项结合的交通枢纽,使得成渝地区即使不像沿海地区有海运优势,整体上看也相当不错。

 

在铁路运输上,成都和重庆的线路规划是高度重合的。南北向的兰州、西安、昆明、贵州几乎都与两城有着不错的高铁线路。唯一的区别在于东西向,重庆邻东更容易和中部城市形成米字网络,成都靠西却是西藏的关键入口,二者间的高铁交通时长也不到2小时,只能说难分伯仲,非要比的话,重庆略胜一筹。

 

成都没有内河航运,重庆却是长江上的重要口岸,而在航空上,成都双流机场吞吐量又常年位居北上广之后,排名第四,远好于重庆。所以往往大家会有如此印象,重庆在国内贸易物流上更繁荣发达,成都却在国际航线上更有名气。

 

在交通枢纽这个事情上,成渝两城有很多历史故事可聊,如果有兴趣我们可以单开一个话题来讲讲。

  

的生活体往往能吸引更多的人口流入

 

成都低廉的生活成本和高质量的生活服务几乎是这座城市吸引人才的招牌。

 

2018年成都的常住人口大概1633万,较上年增加28.53万,有趣的是同期北京、上海的常住人口受行政调控,整体是负增长。在一线控制人口,二线抢人才的背景下,成都的吸引力可以说是不低。《2018-2019中国城市安居指数报告》中显示,成都的安居指数(比值)在中国35个大中城市中排名第一。

35城市安居比值排名

如果要谈对成都生活的印象,大概可以从下面3组生活数据中窥见一二:


成都拥有国际一线品牌155个,门店200个,国际一线品牌入驻数量位居全国第三,仅次于北京和上海,甚至超过一线城市广州。另外,成都书店3463家,仅次于北京。这大概就是一座城市在文化业界的口碑与名声吧。


令人惊奇的是成都女性在护肤品上的消费总额和客单价均排名全国第三,仅次于北京、上海,奢侈品消费位于北上广深之后,位列全国第五。要知道成都的薪资水平可是与一线城市相去甚远,我能想到合理的解释大概是因为没有太高的房贷负担和生存忧虑,成都的妹子们都养出了一个有趣而新潮的灵魂吧。

 

2018年成都旅游收入一共3712.6亿元,增长了22.4%,占全市地区生产总值15342.77亿元的约四分之一,旅游一项收入约等于一个贵阳市的GDP


众多的国际品牌、敢于消费的居民人群、高额的旅游收入,这座城市整体有一种享受生活的休闲感。

 

化的高价值产业才能提供不的就机会


其实成都的制造业相对于沿海来说是发迹较晚的,只是近来随着沿海地区劳动力成本的上升和西部地区交通条件的改善,成都才迎来了制造业内迁的福利。

 

如果单看GDP总量,2018年全国前十城市排名,依次是上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉和杭州,成都排到全国第8位,抛开北上广深,在二线中也是第四名,不算特别突出。不过在某些产业上成都可能还有着些许优势。

 

半导体集成电路方面,成都拥有IC设计、晶圆制造、封装测试一套完整的产业,年产值仅次于上海、无锡、北京、深圳,位居全国第五。

 

京东方第6代柔性AMOLED生产线也落户在成都,这是全球除三星外唯一一家可以生产柔性屏幕的公司。

 

成都飞机工业集团还是国产大飞机C919机头的唯一定点生产企业,而成都发动机(集团)有限公司是美国通用等航空公司指定供应商,拥有发动机关键零部件制造方面的技术优势。

 

天府软件园依靠人力资源在成本和质量两方面的优势,吸引了诸如腾讯、阿里、华为、Adobe等国外、省外企业来蓉设立分支机构或研发中心。

 

如果仔细研究成都的产业全景,你还会发现医药生物、节能环保、新材料、新能源等产业的种子,用一个词来形容,那就是"全面"

 

而这些技术密集型的产业一旦成型,它们所带来的附加值远远高出传统制造业,想想卖钢材的和卖芯片的,谁利润率更高。这样的产业带来的就是高收入就业人口和高活跃度的地区经济,民富则百业兴旺。

 

为何身为知名省会城市,房价却低得惊人?

 

当我跟别人谈论起成都的房价时,经常看到对方眼睛一亮。的确,对于在北上广深辛苦漂着的年轻人来说,成都最令人兴奋的可能就是它的房价了。


成都的房价可以说是给强二线城市"丢脸"了。最贵的高新区和锦江区二手房均价也不过2万左右,比起同为强二线的动辄4万每平的杭州,房价算是腰斩。安居客2018年全国房价排名中显示,成都房产均价13173元,位居全国第33位,不少非省会城市都排在它前面。不过对于不愿意背负过高债务的年轻人来说,这块房价洼地显得相对友好得多。


成都房屋均价图

这样看似不够合理"低价"自然有它的原因,且听我细细道来。

 

需求上

首先成都的居民收入相较于东部沿海地区较低,当地居民没有特别高的购买力;其次,成都人民也不像厦门人民一样爱举债,活生生把厦门变成了全国居民杠杆率最高的城市。成都人保持着悠闲的生活态度:市中心贵,我就买远一点,只要地铁在规划,迟早修到家门口,大不了开车。

 

供给上

在《成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年)》中政策明确了一个信念:成都未来五年内按需供地,商品房供应量非常充足,稳定市场预期。

1. 房地产业增加值占GDP的比重保持在5%6%之间。同时期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。至2021年,全市新建城市房屋2.7亿平方米,其中住房160.6万套、1.7亿平方米

2. 按商品住房销售周期决定供地节奏。商品住房销售周期连续三个月≥16个月将暂停供应土地

 

所以需求上,没有太多炒作氛围;供给上,新房限价加上明确的未来房地产业充足供给,使得这座城在最近一次去库存的上涨之后,房价一直较为稳定。

 

我国的疆域广阔,不可能只靠沿海的城市群容纳所有人口,这就决定了西部内陆必须至少有一个发展强势的经济体,成渝庞大的人口基数和厚实的经济基础就决定了它们比周边城市更具先发优势(2018年户籍人口,全国前四分别为重庆、北京、上海、成都)。政策扶持会带来更多的产业机会,优越的居住环境会吸引大量的人口流入,加上不算高昂的房价和生活成本,成都注定会吸引大量年轻人的目光。

 

成都么大,哪里?


老成都房产界有一句老话:东穷、西贵、南富、北乱。这是历史原因导致的,说的是原来的成都五个老城区:

 

东边以前主要是国营企业,后来改革开放,企业效益不景气导致下岗人员增多;

西边环境优美,杜甫草堂、浣花溪、武侯祠都在西侧,是以前达官贵人喜欢聚居的地方;

南边的玉林,人民南路,紫荆这一带娱乐餐饮商业发达,是成都最早一批新兴居住区之一,很多有钱人住这一带;

北边的火车北站、荷花池市场人员流动繁杂,显得特别乱。

 

而现在成都的口号是西控、北改、南拓、东进、中优化,所描绘的城区也不仅仅是原来的5个老城区。

 

一切的变化都要从成都的地形说起。


成都区域规划演变

传统成都的格局是两山夹一城,西部的龙门山和东部的龙泉山拱卫一城。这在古代就是易守难攻的关隘之地。依靠都江堰流出的岷江,沃野千里,精耕农业。在近代的成都也因为地形的缘故,城市规划相当难处理,工业生产难以找到一个合适的区域。两山相夹的中部地带相对半封闭,无论在何处兴建工厂始终不可避免会影响共用土地和水源的居住区,大气流通性不足也会导致空气质量下降。


而现在成都的规划是一山带两翼,龙泉山东侧的简阳原来属于成都代管市,现在也划归成都界内。这种变化的背后主要有两个原因:

1. 在现代化的基建能力下,龙泉山几乎已经不能对城市发展起到多大的阻碍

2. 在兼容城市发展和环境保护的要求下,成都需要新的布局和优化

 龙泉山东侧有三点好处:新的水系、丰富的土地和更方便的出川交通。

 

工业项目从西、北部往东侧迁移是一个绝妙的设计,一来天然山脉形成的区隔直接保证了主城区和工业区之间的相互独立,隔绝了工业区对居住区的影响;二来水资源、空旷的土地和方便的交通,更有利于工业生产和产品运输。


而原来的西侧开始涵养水系,保护古老的水利福泽;北部就开始改建优化,空出通畅的风廊,提高传统半封闭城区的大气流通性,使得城市更加宜居。南部就成了生产性服务业的阵地:金融业、软件信息服务、政府行政、科研机构。中部的老城区则沉淀了大多文旅资源。

 

除了大方向上的规划,成都限购政策也给出了"三个圈层"的说法:

1. 一圈层:天府新区,高新区

2. 二圈层:青羊区,武侯区,锦江区,成华区,高新西区,金牛区,郫都区,新都区,温江区,双流区,龙泉驿区

3. 三圈层:青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县



成都的3个圈层

一圈层无疑是调控最严的核心区域,二圈层主要是老城区,三圈层就是郊区。

 

目前在作者看来,不考虑个人因素、单纯考虑投资性价比的话(当下的确定性和未来的发展潜力),投资价值排序如下:

 

一圈层的高新区>二圈层的青羊、武侯、金牛、成华、锦江老五区>天府新区>龙泉山西侧的龙泉驿>其他区域。

 

高新区是后来建的城南新区,规划更合理,配套相对成熟,拥有金融中心、软件园等高附加值产业聚落。

 

青羊、武侯、金牛、成华、锦江老五区拥有丰富的文旅生活资源,人文景点、休闲商圈密布,适合旅游和生活。

 

天府新区是未来的行政、科研区域,政府部门也规划南迁,但是建设程度还不高,规划倒是极好,真要等实现还需要时间的沉淀,可以类比北京的通州。

 

龙泉山西侧未来随着制造业的东进,将有相关产业的人员聚居,同样也是规划极好,待实践。

 

这就有了三条思路:看好生产性服务业(金融、软件、法律、行政、科研)买高新区&天府新区,看好旅游业买老城景点附近,看好制造业发展买东部龙泉驿。

 

我们从行政地位、交通条件、居住体验、产业潜力讲到城市房价、房市政策和城区规划,说了这么多,其实说到底买什么房,最重要的还是要根据每个人自己情况来决定。一个合适的分析思路只是帮你更好地理解城市和自己的需求。


本文来源:“好规划网”公众号,作者:凉虾。未经授权谢绝转载。文中观点不构成投资建议。

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