【坐标】西安

两年前的五月份陪我弟买了一套二手房，因为我没有全程参与，为了写帖，专门电话问了他交易流程。

我详细写下我了解及经历的二手房交易流程，以供大家参考。

第一步，房源委托书

参与人：卖家

卖家出售或出租房屋，需先与中介门店签署《出售/出租房源委托书》，并提供房产证、购房发、共有权人同意出售/出租声明、产权人与共有产权人关系证明、产权人与共有人身份证明，以上证件见原件留复印件。这个是西安市住房保障和房屋管理局是为了规范二手房市场出的规定，避免出现假房源，若业主不签署房源委托书的，将下架房源。

第二步，交定金签三方协议

参与人：买卖双方+中介

1）在买方看房后，看上房屋后需缴纳一定的诚意金给中介门店。若最终卖方不卖了，中介退还买家缴纳诚意金。

2）买卖双方初步达成协议后，一般会由买家给卖家缴纳定金。若卖方不卖，将按照定金金额的双倍进行赔偿。

3）确定购买之后，在办理正式过户手续前，买卖双方及中介门店会签署购房三方合同（买家、卖家、中介各一份），中介服务费西安一般是房款的1.5%~3%，3%的居多，如果是非链家这种大中介的话，可以讲价。若买家是按揭贷款的话，还会有1.5%~2%的费用（含评估费等）。买卖双方不论谁违约，目前西安市场按照成交价的20% 作为违约金，另外退还定金和定金利息。若买卖双方还有其他约定，都可以写进合同或者签署补充协议。

第三步，网签、资金监管

参与人：买卖双方

【网签备案（含购房资格审查）】

买卖双方协商好时间，一起在房管局做过户手续的第一步： 购房网签备案（含购房资格审查，备案开始后可以在 fang99.com 查询），需要注意的是网签备案一般有3个月的有效期，买卖双方需要在有效期内办理资金监管，否则需重新网签。

另外，卖方在婚姻状态的，需夫妻双方出面办理过户手续。若房产牵扯前妻前夫的，前期前夫及现任均需出面。

【资金监管协议】

在办理完网签后，全款的可以直接去办理资金监管账户去存全部房款。按揭买家需确认了贷款银行后办理资金监管账户。资金监管是对买卖双方权益的保障，在未完成过户期间，成交金额全部存在这个账户。

第四步，银行面签、房屋评估

参与人：买卖双方，且均需出面

【银行面签】

按揭买房，买卖双方需与银行进行贷款面签，主要查看买家征信、买家流水、卖家房屋评估。贷款以家庭为单位审批，可贷款额度按照评估价计算。银行一般会委托合作的评估公司对房屋进行评估，一般情况，评估价不会超过成交价，大部分评估价是成交价 80% 左右。

待银行审批通过后，通知买家存首付款到资金监管账号户（首付款 = 成交价 -贷款额）因此，二手房的首付款即便是首套也很难真正做到只支付30%。

存完首付款后等待银行放款，各行放款时间不一样。可具体和中介或银行联系，放款后可以收到短信通知。

若，业主名下的房产有按揭贷款的需要提前还款，拿到完全产权的房产证。业主有钱的可提前办理解押手续，一般耗时较久。若业主需要找过户通这样的垫资公司垫资还款的，一般等买家按揭贷款审批通过后开始办理撤押手续。房产证拿到手后开始办理下一步缴税过户。

第五步，税费减免

参与人：买卖双方

待全部房款进入资金监管账户后，开始办理二手房完税和过户转移手续。一般上税费包含了契税、个税、增值税等

【契税】

按照实际购买情况缴纳契税：网签价或评税值（取价高者）*契税比例

购买套数：以家庭为单位查房（包括：夫妻双方及未成年子女）

Ps：由税务系统评定，若房屋不是商品房需缴纳土地出让金。

【个税】网签价或评税值（取价高者）*1%

免征条件：卖家需满五满一，可申请免征个税。此外，卖家需承诺一年内不得在西安购买房屋。

【增值税】（评税值或网签价取价高者/1.05）*5.6%

免征条件：房产证满两年或契税票满2年则不需要交增值税。

办理过户手续、缴纳住宅不动产转移登记费80元/户，在窗口领取《房屋权属转移确权业务受理单》。

第六步，领证、入押

参与人：买方

全款的买家一般在5-8个工作日后前往房管局领取房产证，按揭的客户领取产证后需把产证交给担保公司，由担保公司交给银行，办理入押手续。公积金贷款的买家可以委托担保公司代领房产证，商贷的需要本人领取。

一般两个月后，买家联系银行拿着相关资料去房管局领产证自行保管。公积金贷款的两月后，持身份证、结婚证原件去西大街房管局二楼61号窗口领取。

第七步 收款、交房

参与人：买卖双方

在全款业主或担保公司领取产证后的三个工作日内，资金监管账户打款到卖家，交易完成。

买家拿证后和业主一起交接房屋钥匙门禁，结清物业水电等费用。落实好业主户口迁出问题。物业交割完毕，历时1-2个月的二手房买卖圆满结束。

如有不准确的地方，欢迎指正。