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精算 | 房子卖多少钱才不亏

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子期   子期 2019-07-26 15:15 阅读(9196)

关注这个话题,关注家庭财富积累


这些年的房产市场异常火热,这也是许多老百姓最容易参与到的大宗交易,切切实实的影响了许多家庭的财富积累。那么,房屋交易中的计算是否都明白?

最近就有个朋友在换房,他的情况就很典型,刚过户一年的房子想换房,又不像好些年前,100万买的房子卖了300万,那肯定是大赚了嘛。而这一年北京房价平平,他说“起码我得知道我卖多少钱才不亏”……

这篇想帮大家解决——

房子卖多少钱才不亏?

房子总成本究竟是多少?

一买一卖,究竟是赚了还是亏了?

房子赚了,究竟赚多少?


一、房子成本价究竟是多少?

在买房结束的时候,我们很容易就能知道究竟花了多少钱买房子,不就是房款+各种税费嘛。是的,在房子过户完成的时候,房子成本价=房款+各种税费。

例1:房款200万,中介费10万,各种契税,贷款手续费,评估费等等5万,这套房子当时成本价是215万。其中贷款100万,自己支付的总现金是215万-100万=115万。

但是,1年后或者5年后我们计划卖房,那个时候房子成本还是215万吗?肯定不是呀,这里有几个因素影响房子成本价——

1、已支付贷款利息

2、房子出租所得

3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本

4、如有装修,还要加上装修费

如果房子是自住,那么就不存在第二项,如果房子是全款买的,那么就没有第一项。大家各自对号入座。

已支付贷款利息,最简单的方法,已付贷款利息总额=期间总支付月供-已支付本金=期间总支付月供-(总贷款额-剩余本金)

原理是我们每个月换的月供包含利息和本金,把本金部分去掉就是我们支付的利息。

这期间如果有房租收入,那么对于房子成本是减少的。

例2:继例1,该房子持有1年,一共支付了12期月供,每个月3000元,1年后,贷款剩余本金98.5万元。这一年共支付物业费暖气费0.5万元,房子出租所得2万元,简易装修花了2万元。

这时候我们再去计算当前的房子成本:

已付贷款利息总额=3000*12-(100万-98.5万)=2.1万。

房子出租所得-2万

暖气费物业费0.5万

装修花费2万

则一年后,该房子成本为=过户时总成本215万+贷款利息2.1万-房租所得2万+物业费暖气费0.5万+装修花费2万=217.6万。

二、房子卖多少才不亏?

看了第一步,可能有一些人要说,卖217.6万就不亏了呀。是吗?当然不是,如果卖217.6万,还是亏的。这里我们漏掉了资金占用成本

企业会计里面,有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值(EVA=Economic Value Added),指从净利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。

其核心理念是资本投入是有成本的,企业的盈利只有高于资本成本(包括股权成本和债务成本)时才会为股东创造价值。

对于房子,我们不就是股东吗?在上述公式计算中,我们考虑了债务成本(已支付贷款利息),但是没有考虑我们的股权成本(自己支付那部分现金的成本),即资金占用成本。

股权成本如何计算,企业计算里,会用很多因素得出一个股东回报率。在这里,我们就考虑,这笔现金,如果我们不拿来买房,那么至少可以获利多少?可以称之为期待收益率——

参考一:这笔钱稳妥投资的收益率,比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品,至少可以得到的收益率,以当前为例,4%是没问题的。

参考二:对于一些成熟的投资者,可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率,例如过去几年平均收益率6%。

就实践来说,建议用第一种方法作为参考。

所以,继续上面的案例,房子卖多少钱不亏

不亏价=当期房子成本价+资金占用成本=房子总成本+首付资金成本*期待收益率=217.6万+115万*4%=222.2万。

所以,一年后卖这套房子,至少要卖222.2万才是不亏的。例如在卖房的时候,中介问到你的底价,那么可以是这个价位上浮一点,低于这个价位,其实就是亏的。

三、如何计算投资房收益?

既然是投资房,我们就应该关注真实的投资回报。

假设最后这套房子卖了222.2万,其实就是不亏不赚的。

可以用这个金额去计算真实的投资房收益。

假设这套房子卖了240万,那么收益就是240万-222.2万=17.8万。

所以,不是大家以为的240万-215万,尤其在一线城市,一套房子大几百万,持有一两年交易,没有遇到房子大涨,指不定是赚还是亏呢,个中计算,自己门清最靠谱。

========

总结一下——

1、房子总成本=过户时总成本+贷款利息-房租所得+物业费暖气费+装修花费

2、资金占用成本=首付资金*期待收益率

3、房子不亏价=房子总成本+资金占用成本

4、投资房收益=卖出净得价-房子不亏价

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