今天是事实住房贷款新政第一天。

从今天开始到10月21日前，跟银行签订贷款执行的就是9月20日的利率——5年以上LPR4.85%，而LPR利率是波动的，每月20日由央行发布。

本来按之前央行发布公告，首套商业住房贷款利率不得低于LPR，目前是4.85%。但上海居然搞了特殊，在基础上下调20基点，为4.65%。

对比之下北京是基准利率上浮55基点，5.4%。这个差距如果贷款100万的话，一年的利息北京买房就多8000千多，何况以这两地的房价，贷款100万真不太够。

政策目的

工具本身是中性的，贷款利率标准的变化会产生哪些影响，具体要看政策执行的目标。

过去我们常说，当利率进入下行区间，就是买房时机。以内利率对购房成本的影响很大，而且利率下行就是可以增加杠杆，撬动更贵的房产。

现在利率变成波动的，就打破的原先形成的市场预期。造成谁也不知道未来利率是升是降，购房者就会谨慎行事，抑制投机炒房。

另外，利率基准的变化肯定要平稳过度，所以现在看到的央行报价变化很小，力求与原利率持平，实现新政策中性实施。

上海搞特殊的意思，也是要实现市场的平稳过度，所以维持此前95折水平。

二套房则满足央行规定，基础利率上加60个基点。

上海为什么搞特殊？

上海这样做对刚需购房者维持了低利率，以维持市场稳定。

因为根据上海统计局数据，今年前八个月商品住宅竣工面积下降了36.6%，商品住宅销售面积下降了5.8%。

今年上半年上海GDP增速5.9%，低于全国平均水平6.3%。在经济总量最大的前20个城市中，上半年GDP跑输全国的城市只有上海、天津、重庆和苏州。

所以上海有稳增长的需求，至少要保护刚需。

其实前不久上海就放松了限购，临港新自贸区外地人买房条件由“5年社保”降为“3年社保”。

上海和北京作为国内最大的两个城市，都是对人口进行总量控制的，在实施控制之后，数据上也都宣称人口总数有所减少。

但是如果我们看一下侧面的指标，在居民用电量上，2018年北京城乡居民生活用电增长18.2%，而上海只增长了6.5%。

也就是北京跟上海说，咱们都限制人口吧。上海说，好呀好呀。然后，北京人口继续增长，上海真的限制住了……

北京本身具有特殊性，而上海要面对全国城市的竞争，当它发现自己受到限制之后，政策放松就成为必然。

房贷趋势

就房贷利率换锚，央行规定是首套房贷利率不低于基准利率LPR。从宏观经济来看，在经济增速放缓，全球主要国家放水的情况下，本身利率处于下行区间。

所以，未来LPR有走低的趋势，只要房地产不出现过热，应该不会受到特别限制。不同城市可以根据自身情况进行调节，上海这次就做出表率。

另外从经济发展阶段看，经济越发达，资金成本越低，只要我们还继续发展，总体利率水平下降也是大势所趋。

如果房价保持稳定，而未来贷款利率能够慢慢下降，对购房者来说，尤其刚需还是有利的。