上一篇帖子写了我的挑选房子的原则以及怎么挑选中介，今天来写写昆山二手房交易的买卖流程以及相关费用。

昆山二手房交易流程

我们在实际购买这套房子其实要从开始办理购房资格开始算起，总共我分为以下几个步骤：办理购房资格，签约居间合同，房东预约还贷，办理网签，预约银行贷款，过户，银行放贷，交房。目前银行已经房贷，这个月就要交房了。整个过程大概走了有半年时间，中间因为春节和疫情，1-3月几乎都没有进展，否则应该会更快一些。

1、办理购房资格

目前昆山买房主要有两种渠道，一是落户购房，二是人才购房。落户购房申请时间长手续更复杂，中介给的消息是，要交在昆山交社保至少6个月。人才购房更便捷，本科学历，社保证明、个税证明、劳动合同满1个月以上，就可以办理人才购房了。所以我们毫不犹豫选择了人才购房。具体流程如下：

人社局领取申请资料--资料填好后交回人社局--人社局审批（15个工作日）--审批通过后人社局电话通知，获得编码

所需资料：本科学历证书，社保证明，个税证明，劳动合同盖公章，身份证，户口页。我们其实第一次过去就是领申请表等，工作人员都会告诉你需要准备哪些资料，第二次过去就是提交，然后等电话回复就可以了。如果人不在昆山，没有在昆山工作，那么需要自己去找公司挂靠，缴纳社保和个税，我男朋友是自己找了一家制造业公司，交税之类大概花了6000多（因为他自己在上海上班年度个税清缴补了个税）。如果自己找不到人，也可以找中介代办，但是他们要收取一笔不少费用，当时我们中介说是要2万多。

另外，需要注意的是，购房资格办理下来之后，有效期三个月，过期没法重新办理。一定要把握好时间。

2、签约居间合同

在购房资格还没办下来之前，建议还是谨慎签约，我们当时考虑不周，还好购房资格没有问题。我们当时是先签了合同，跟房东说好，我们大概购房资格下来的时间，房东同意了。如果遇到比较搞得房东，到时候反悔就比较麻烦，违约是小事，好不容易看好的房子又要重新再看了。

签约合同，主要和房东谈好价格，和中介商量好中介费，以及接下来买房中会涉及的各项费用。最重要的是，看好首付款付款时间。因为房东也是按揭买房，他们需要我们这笔首付款去还完房贷，这个房子才能进市场交易。我们当时定的是签合同一个月后付首付款，当时也是内心担心了很长一段时间，很怕付完首付款之后，房东跟别人签约，进行一房多卖，或者买完房以后发现房子是被查封之类。其实合理合法的操作还是先签合同，然后网签。但是因为现在大多数人都是按揭买房，不拿到首付款，房东很难自己把剩下的贷款还清，所以现在大多数操作还是签合同-房东还贷-网签。

3、房东预约还贷

合同签完一个月后，我们到昆山付了首付款，在银行拉了流水，作为首付款凭证。定金也作为首付款的一部分抵消了，定金的收据换成了首付款收据。房东当场就预约了银行还贷，大概一周后他们进行了还贷。还贷也是需要提前和银行预约的。

4、办理网签

房东还贷结束，就可以预约办理网签了。中介帮我们约好了时间，我们和房东中介一起去的房产交易中心。所需资料：身份证，户口本，银行流水，个人征信，收入证明，无房证明。网签的目的主要是在房产交易中心备案，将房东这套房子锁定下来，跟我们签订合同，房东自然也就无法跟别人进行交易，杜绝了一房多卖，保障了双方权益，最主要还是买房权益。这个合同后续和银行贷款也是必备材料之一。（男朋友是单身购房，所以没有要结婚证，如果夫妻，还需要结婚证明）

这个当时中介想给我们做贷款，同时进行，提交资料给银行审核，因为要收将近2万的贷款费和评估费，我们拒绝了，在这之前，我也是一直在自己想办法直接找银行贷款，幸好找到一家江苏银行，否则真的咽不下这口气。虽然是行业潜规则，但是真的不乐意再多掏2万办这个，毕竟银行贷款给购房人本来就是互惠互利，中介没有多少工作涉及到里面，况且我们已经给过中介费了。怎么找贷款银行，后面费用部分我再详细说。

5、预约银行贷款，房产评估

接下来就可以进行银行贷款预约，银行贷款预约需要预审，所以找到愿意给你贷款的银行之后，就可以把资料提交给他们。所需资料：身份证，户口本，银行流水，个人征信，收入证明，无房证明。

我们是年底提交的，年底资金量比较紧张，因为银行大部分贷款业务基本都达标了，所以可能贷款不是很好放下来。如果有更多选择，可以多问问银行审批时间和房贷时间，因为这些都会影响后面买卖时间，防止购房资格过期。我们因为期间经历了春节还有疫情，大概花了2个多月才审批完成，同意贷款。每个银行审批时间不一样，一般大概一个月时间。

房产评估也是同步进行的，这一块银行是可以一起做了，而且不收费用！！！当时中介给我们说的费用还有一块评估费，我后来上网查了也是说法不一，于是打电话给了昆山几个专业评估公司，对方回复：不需要我们自己做，银行可以办理！真是太开心了~~所以网上有些图写的评估费0.5%也算是业内潜规则吧，自己找银行就可以省下这笔费用啦！我们贷款费和评估费一共省了两万多！！

6、过户

拿到银行贷款合同和网签合同之后，就可以进行过户了。还是去的房产交易中心，把之前所有资料都代好，就可以办理过户啦！这里面还需要中介和银行签字，具体我没有细看。签完中介会把资料都提交给房产交易中心，我们只要负责缴纳个税和契税。

我们中间有个小插曲，因为中介马虎，所以把个税给我们说的2个点，其实只有一个点，这块本来应该房东负责的，但是现在大环境都是买房付了，其实还是一个点。最后交完个税契税拿到发票，就可以准备提交给银行放贷了。

7、银行放贷

我们拿到新的产证交给银行，银行就可以进行放贷了。放贷非常顺利，大概提交后2天就顺利放款下来，产证换成了他项权证，交还给我们。

8、交房

最后一步就是交房了，目前我们还没有交房。其实主要就是和房东商量好时间，去把水电煤气宽带停车费物业费等等交接一下，还有之前商量好的哪些物品留下来给我们盘点清楚就可以了！

接下来就期待交房，刷新，入住啦！！完结撒花

接下来一篇给大家盘点一下昆山二手房交易需要哪些费用，敬请期待吧~~

附上上一篇二手房如何挑选房源和中介