相信在华人的投资理财路上，投资房产当房东的念头总会时不时闪现。早在《2021家庭理财总结》和《2022家庭理财总结》的文末就不断“种草”提到想投资房产，没想到在4年之后碰到一个偶然的机会终于拔草了。无论最终这次远程投资房的长期投资回报结果如何，终归是人生的一次难得的体验，值得记录一下。

          “心间之草，一旦横生，唯有拔除，方能迎来清风明月。” by 无问西东

每年的万圣节开启了北美岁末节日假期的序幕，当然对于牛马来说也是年终奖和绩效发放的时刻。尽管薪资奖金基本符合预期没啥惊喜，但手上也正好有了笔闲钱。而此时一通来自外州老同学的电话，而其中聊到的投资话题除了上蹿下跳的美股，正好聊到了关于她们家近几年的投资房心得和近期市场观察。

聊得很是投机，放下电话就拉了个群，找了个中介就去她所在城市实地代看房了。接下来三天的时间，锁定房源，又拉了几位外州的朋友团购，跟开发商谈折扣和贷款优惠，缴纳10%的定金签协议，最后提交所有材料锁定利率办完贷款。跟执行力超强的行动派老同学一起讨论共事，真是痛快，连带着开发商对接的老美的效率都提升了几个数量级。

下面介绍一下“拔草”的结果：

- 地点选择：美国东南部靠近东海岸某州。区位大致为15分钟车程内生活圈内有，两所全美Top大学、附属顶尖医院和已有头部大厂入驻的老科技园区。由于生活成本和税收相比硅谷和纽约低很多近年来人口涌入较快，但最近一年由于房贷利率过高和疫情后几年房价暴涨，目前处于房价回调期，转变为买方市场。

- 小区：大开发商的大型近400户联排和独栋小区，内设小区游泳池，遛狗公园和小孩游乐场和水塘

- 购买房型：联排3房2.5卫生间，两层，双车库，套内190平米（不含车库面积）

- 附赠：精装修升级包，送全屋家电包括冰箱，洗衣机，烘干机，洗碗机和厨房灶台烤箱

- 价格：$35万刀（团购优惠2万），送房价2%的现金来覆盖过户交易费

- 贷款利率：25%首付$8.5万，30年4.5% （开发商补贴优惠，正常需要6.5+%）

- 交付时间：26年1月中旬

做决定的过程主要就是算帐，目标是追求现金流而非赌房价升值，所以选的是联排而非独栋：

月收入：

  + 预期月租金$2000-2100

月支出：

  - 物业费$230 (包宽带)

  - 房贷$1330

  - 保险$60

  - 房产税$300

  - 远程管理费$160 (租金8%）

现金流：

  $2050-$230-$1330-$60-$300-$160= -$20

目前这个算法现金流勉强打平，但其实还没有算每年5-10%的空置率。不过这已经是当下很不错的投资标的了。出租房折旧和相关运营支出在报税上还有一些隐形税务优惠没细算。未来等利率下降时，还可以重新贷款进一步提高现金流。租金按照通胀率微调上涨也是极有可能的。房屋升值这块按照目前的规划和人口流入和产业趋势，长期也应该可以跑赢通胀。如果按照3%左右平均通胀的租金和房价年涨幅，粗略估算这个房子$8.5万刀投入，30年贷款还完时大概最终ROI能到960%，5年后到年化IRR大概8-9%。

下面是几张工地实景照片和规划图：

感觉上面的实景比下面的规划示意图还更漂亮点儿

户型是比较实用的两层带双车库

室内的精装修虚拟样板间示意图长下面这样

小区的整体分布图，环境真得很赞，周围被树林环抱，跟在公园里的感觉一样

买的联排位置正好处于小区中央，挨着明年暑期就开放的免费小区游泳池

最后，大家觉得这个投资房如何？