在北京买二手房，公积金贷款还是商业贷款合适？这绝对又是一道比肩高考理综题的问题。但对我来说不难，我现在基本是北京二手房万事通。

先说说北京现在的政策：

商业贷款：

认房又认贷，有过贷款记录即使名下无房，也执行二套贷款政策

首套贷款，普通住宅最高贷款6.5成，非普6成；（140平以下，4-5环单价低于3.68万，或者总价不高于468万才属于普通住宅）

二套贷款，普通住宅最高贷款4成，非普2成。

最高贷25年，基准利率4.9%，二套利率上浮20%

公积金贷款：

认房不认贷，查询到夫妻双方没有住房记录的，执行首套自住住房贷款政策，查询夫妻双方有一套住房的，执行第二套住房贷款政策。（离婚一年内算二套）

首套和二套住房公积金个人贷款的最低首付款比例均为20%，首套房贷款的最高额度为120万元，二套房贷款的最高额度为80万元。

最高贷25年，基准利率3.25%，二套利率上浮10%

大概可以得出几个结论：

1、如果你需要的贷款额低于120万/80万，那么公积金贷款合适

不过话说回来，这个额度的，估计非常少了，毕竟北京房子动辄上千万。只有一点提示，全款买房的壕们，没事儿也可以申请公积金贷款，利率这么低，不贷款好浪费啊。

2、如果你名下无房且没有过贷款记录，那么商业贷款合适

但也不绝对，具体可以算一算。同样一套房子，怎么商业贷款，结果也大不一样，假设一套房子，140平以下，原值100万，成交价1000万（假设网签价也可以一千万），满五唯一。同样是商业贷款，按普通住宅和非普通住宅的区别如下：

（图中月底=越低，不想改图了）

方案二，按非普通住宅贷款，尽管贷款额多了将近100万，但是契税和增值税额外付出了58万，值么？

结论就是，如果是你依然有珍贵的商贷首套资格，购买的房子在140平以内，那么商业贷款最多到300万时最合适的，想贷更多，就不划算了。

3、有过贷款记录名下无房的，怎么贷款合适取决于你们买的是多大面积的房子。

有两种情况：

一种是房子面积在140平以下，网签价低于一千万的，就按普通住宅走，否则不划算。按普通住宅怎么贷款呢，普通住宅，商贷最高可以贷186万，利率上浮20%，，公积金可以贷120万，利率3.25%。我给大家算了个表，怎么贷自己选。

依然以上面例子为例，139平，满五唯一，原值100，成交价1000万，公积金贷款和商贷情况如下：

结论就是，商贷可以多贷66万，但每个月月供多6千块，除非你的卖家同意你组合贷。

另一种是房子面积140平以上，这个面积铁定只能走非普了，如果网签价也低于一千万的，就老老实实公积金贷款吧，因为你再去商贷，已经算二套了，只能贷网签价的20%。同样算一个例子给大家看：

141平的房子，成交价1000万，原值100万，过户指导价2万/平，两种贷款方式区别如下：

同样一套房子，商贷200万，公积金贷120万，商贷才多贷80万，却要多付66万的税，你真的会这样做吗？

结论是，有过贷款记录的，买的房子在一千万以内，除非原值特别高，那么就公积金贷款吧，咱省点儿增值税。

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结论汇总：

1）买140平以下的二手房——推荐方案是商贷

无房无贷，可以首套商贷300万，不过现在贷款收紧，基准利率能保证就万幸了；

已经有过贷款记录的，商贷最高186万，利率上浮，公积金贷120万，利率很低。

2）买140平以上的二手房——很多情况下公积金贷款更合适

有商贷首套资格的，购买非普可以贷款40%，可能要付高额增值税

没有首套资格的，公积金贷款更合适。

（上述计算和推荐方案，普遍适用于成交价1200万（网签价大约可以做到一千万）以内的房子，房价再高的，壕们的世界我就不揣度啦）

ps，写完我明白为什么这个话题放在理财组了，这分分钟都是钱的事啊，一算不好就多六十万税。