话说当年第一次买房的时候，傻白甜，天真的以为等额本金最好，因为相对来说利息比等额本息少哇，而且当时只想着贷款20年，同样也是因为20年的贷款利息比30年要少哇，殊不知，这样的操作导致每个月的月供金额高出了不少。长远来看，这是不合适的，随着通货膨胀的日趋增长，未来的钱的价值绝对会比现在的要严重缩水，同时，我们正处在人生中最年轻最需要资金积累的时候，却把大部分的钱拿去还给了银行，这是多么让人痛心的浪费资源的行为！

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【科普一下：等额本息法与等额本金法的主要区别】

等额本息法的特点是：

每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：

每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

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第二次买房的时候，已经是三年后，当时已经在理财论坛混迹了好几年的时间，虽然不算精，但也算是领悟到了理财精髓的一二。第二次买房果断选择了最长的贷款期限-30年，以及最大限度的贷款金额，还款方式-等额本息，实现资金利用最大化。

最近有朋友刚买了一套二手房，还在走流程中，在我的建议下，他也是毫不犹豫做出了上述同样的选择：最长贷款期限、等额本息还款方式，申请了最大限度的贷款金额，与此同时需要支付的首付金额相应的减少了一些，对于身处高房价的一线城市、年轻的、没有太多积蓄的他们来说，再合适不过了。

正好朋友买房期间，我也或多或少的参与到了其中，了解到一些当地的贷款政策。现在基本大家都有购买公积金，本地公积金的贷款金额条件是这样：可贷款金额是公积金余额的14倍，最高50W（个人）、90W（夫妻）。在高房价的城市，这点贷款金额是远远不够的，所以需要组合式贷款：公积金贷款+商业贷款。鉴于近年来组合式贷款的操作流程太耗时，通常都会建议买房者先用商业贷款，办好之后再去把可以申请的最大公积金贷款金额申请转为公积金贷款，这样反而会节约不少操作时间，也会节约不少费用。

关于节约费用的问题，主要体现在赎楼费用上。基本上大部分房源都是出于抵押状态，也就是俗称的红本不在手，房产证都抵押在银行呢。一般来说，大部分卖房者自身没有足够的经济能力来偿还所剩贷款，而需要担保公司帮忙，这就有一个担保费用，说白了，就是借用担保公司的资金来偿还银行贷款得以拿出房产证，从借用担保公司资金的那一天起，会收取一个万分之七/天的费用（众所周知，信用卡取现利息是很高的了，万分之五/天），遵循卖房者实收的原则，这个费用自然就转嫁到了买房者身上。对于动辄几十上百万的需偿还的贷款金额来说，一天就是几百上千的利息，普通人谁能承担的了？

所以，让我们来梳理一下，在高房价的一线城市，二手房贷款怎么做才合适？

1. 选择最长的贷款期限；

2. 最大限度的申请贷款金额；

3. 等额本息还款方式；

4. 组合式贷款的曲线操作方式：先用商业贷款，再转公积金贷款。

当然，倘若你的还款能力足够强，你的家底足够厚，那么请你随意，有钱任性呗~