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子期换房记:千万房产交易得到的买房经验(附北京二手房流程)

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子期   子期 2018-06-12 23:34 阅读(16213)

感觉这个系列的帖子我好久好久没写了,因为经历太多了,上一次写换房记的帖子还是去年吧,置换房子过程中遇上史上最严新政,那感觉真是无比酸爽,过程太波折,也不算愉快,所以就暂且不写了,好在结局还算愉快,有什么想法就写到哪里。今天写一写帝都二手房买卖那些坑,尽管自诩老司机,但也掉了几个坑,真的是血泪得来的经验,写来给大家参考。会有两个角度,分别是作为卖方和买方不同的关注点。


【卖方】作为卖房子的


关注一:对方付款方式

其实这个可能和房子成交价息息相关,许多人都会遵循的原则是,全款的话会让价更多,贷款金额多少和放贷时间影响成交价。要关注的就是对方付款方式,几个对卖方有利的点:

1、尽可能多要定金,这是你第一时间就能拿到手的钱,赶紧拿到手拿去投资

2、确认对方的付款方式,全款最省心到账最快

3、贷款的话关注对方贷款渠道,批贷、放贷时间,目前帝都政策看,你的买家公积金贷款是最优的,批贷、到账都比较快。

4、物业押金、户口押金尽量少留一些,同样的,也是为了早一步拿到钱。


关注二:对方要求的交房时间

即你什么时候需要把房子交给对方,几个建议:

1、如你需要续住,在签订合同的时候商量好(期限、租金)

2、如没有续住需求,一般中介拟定的合同都是过户后1-3个工作日交房,但你完全可以要求房款全部到账再交房,如全款,过户后房款就到账了,如贷款,过户后还需要1-2个月才能到账,你有了更多时间去准备,还是很好的。


关注三:做好迎接大笔资金的准备

基本上交易一套房子,房款是四分五裂的,定金一个银行,贷款一个银行,监管的首付一个银行,尾款可能又是另一个银行。为了让这些钱到手的时候第一时间发挥作用,一定要提前做好迎接大笔资金的准备,比如:

1、开通动账短信提醒,方便第一时间知道款项到账

2、开通网银,方便第一时间转出

3、开通理财账户,方便第一时间让钱开始赚钱

当时我有一笔买家的贷款180+万,因为我没有提前开通到账提醒,没有大额转账功能,也没有开通理财账户,网点还特别少,工作日不方便跑,这么大一笔钱就在账户活期里白白躺了半个多月,放火鸡里都有两三千块收益阿喂。。。想想就心痛。


【买方】作为买房子的


关注一:留意交房时间

几个注意点——

1、可以要求过户前交房的,对买方来说,肯定早交房更好。

2、如果提前交房,过户时间一般都是预计的,那么不要写固定交房时间,而是写交房时间与过户时间孰早,例如合同预计过户时间6月1日,你要求5月15日交房,但是这里过户时间有可能提前,所以应该写以过户时间或5月15日孰早,哪个早就按哪个时间交房。


关注二:房子里家具电器

房东拿走哪些东西,哪些留给你,最好也在合同里写明,这些家具电器无论你留不留,但都尽量写到合同里,我一个朋友遇到的房东夸张的把防盗门都拆走了。


关注三:有抵押的房子提高警惕

就是指你看上的房子有抵押(贷款),这种情况下,你可以注意几点:

1、如果要求用你的首付款赎楼,那么你可以再杀杀房价,因为风险真的比较高

2、如果既不想用你的首付款赎楼,卖家也没有足够的钱,可能需要垫资,那么一定要留意涉及的手续费如何计算,由谁支付,什么时候开始,什么时候结束,这里一定要用上你全部的算账知识,提高警惕提高警惕!


关注四:对未知新政的协议

这个估计是去年317新政杀伤力太大,所以有了这个注意点

1、可以和卖家协商,如果遇到新政导致原合同无法执行,三方无责解约

2、留意这种情况下,中介费是否全退。


关注五:一些“延迟”付款的技巧

作为卖家,我们希望越快收到钱越好,作为买家,肯定是钱付得越慢越好,要知道,帝都房价这么贵,动辄几百上千万,动动手指就是几百块收益,这里有一些延迟付款的小技巧——

1、中介费可以协商晚一些付,还可以刷信用卡,基本是每张卡3万,协商晚付+刷信用=至少延迟两个月

2、契税可以刷信用卡,但要求是本人名下一张卡,所以一定要准备一张大额信用卡,至少又能延迟一个月

3、同城跨行大额转账基本实时到账,所以付首付啊,监管啊,都说要提前几个工作日转账,其实提前一个工作日就可以,愿意玩大一点,当天都可以,我最大额一笔转了400万+,柜台转的,五分钟到账,跨行。

4、钱放在银行活期理财的话,工作日赎回基本实时到账,但会根据产品差异有所区别,提前跟银行确认好,所以我都是转账前几分钟才把钱从银行活期理财里赎回的。


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买方卖方的关注点就是这些了,相信我,每一条都很有价值,因为都是我的亲身经历总结出来的。最后付一下北京二手房交易流程,我基本闭着眼睛就能背出来了,可能实际操作中有所差异,但不太大,绝对值得收藏,这个大致是买方版,买方更加关注流程的每一步。


一、签合同

二、付定金(10万以内):签合同当天付

三、付第二笔定金:签合同10日左右,一般会在房屋核验后,现在不强制要求房屋核验,但作为买家,还是建议做的,核验之后再付其他定金。

四、购房资质审核:1个工作日(资质审核要的材料提前和中介确认,提前准备好)

五、打网签:1-2个工作日(这之后再出新政基本就和你没关系啦,网签后才表示靠谱)

六、解抵押:如卖方有抵押,这之后就会开始约定时间赎楼,还清银行欠款之后,出解压材料,大概5-10个工作日。这期间可以并行房屋评估。

七、申请贷款:双方面签(也是要提前准备好材料)

八、银行批贷:面签后5-20个工作日,视不同贷款渠道有所区别,我们申请公积金贷款一周批贷(市管),之后还要有1个工作日去签借款合同。

九、预约缴税:可以等待批贷并行,之后就可以预约过户

十、打首付款:过户前1个工作日(即使监管也只需要提前一个工作日,作为买家来说,还是建议监管)

十一、过户:准备好材料去过户。

过户后几个小时,监管的首付就到账了,遇到贷款的,公积金一般是过户后5-10个工作日放款,商业贷款视不同银行而定,目前的速度貌似是1-2个月放款。


今天的分享到这里,后续再更新。


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