最近，本地又开了一个火盘，102套房源，2000多客户交了20万意向金，哇塞，我一个人傻钱多的闺蜜W也蠢蠢欲动，把我约出来帮她盘算盘算到底买不买。对了，W看中的房子是121平米，单价折后8300左右。

首先W纠结的问题就是如何付款。她有3种选择：a.全款。b.公积金上限贷50万，那么首付50万。c.首付30万，剩下70万商业贷款。我饿的建议是C。

因为W平时的投资组合回报率是超过了商业贷款利率，所以我果断建议她先划掉A。至于C选项比B选项的优势～首先，首房首贷的指标一定要珍惜，且作为投资房W计划是证满2年就卖掉，不打算长期持有的房产就不要动用一辈子只能用两次的公积金贷咯。至于公积金贷款利率和商贷利率的差距，经过核算，完全可以用少付的20万首付款理财收益去填补。其次最大限度的保留现金在手，能够帮助W在接下来的几年里迅速积累第二笔现金，抓住下一次投资项目。再次，W两口子缴纳的公积金比较高，商贷的月供对他们来说完全没有压力。第一个问题顺利解决。

第二个问题，也就是关键问题，这个房子值得投资吗？想赚钱，房子要涨多少钱？根据房产商的交房时间和房产证满2年出售税比较低的政策，很容易知道W如果买下这套房，最快能在2022年12月出售，也就是4.5年后。一项投资行为，不计算成本，空谈投资回报，那肯定是耍流氓。什么？你说投资成本不就是购房款100万么？图样！OK，让本姑娘好好给你算算。

总款100万，首付30万，按揭30年，月供4660

首付30万如果没有买房，你是不是会拿去理财？OK，4.5年损失理财收益30万×4.5年×复利8%=10.8万

你每个月交的4660里面，只有660是还贷款本金的，4000是支付利息的（瑟瑟发抖），OK，4.5年按揭里面的利息部分：4000×4.5年×12=21.6万

4.5年期间，你一共支付了按揭款25.1万，如果没买房，你每个月拿出4660去做个基金定投什么的不好么？OK，损失理财收益25.1×4.5×复利8%÷2=4.5万（懒得解释为什么除以2）

最后，既然是投资回报，那么咱们就应该从¥到¥对吧，OK，维修基金+购房办证税费+乱七八糟各种费比如物业费+变现交易税费+变现中介费>8万（别跟我说有些费用下家付，咱们这里算的是房子市场价值，下家付人家也是默默给你算到价值里面）

所以2022年底，房产持有成本=100万购房款+银行利息21.6万+损失收益15.3万+税费>145万，145万÷121平=1.2万/平

也就是说，姑娘，您这房子现在是8300，到2022年底如果能涨到12000一平米，您保本了，作为一个购房的行为，我认为就是失败了，不过理财收益是有的，跟你现在做的差不多。如果你希望通过买房赚钱，或者说赚到比理财更多的钱，那么房子得涨超过12000，你才有赢面。

最后一个问题，还买不买？哦，这个别问我，我不是预言家。不过我个人认为作为4线城市，刚刚经历了政策性的房价翻倍，接下来几年，房子应该是涨不动了，所以我不买。你买不买，你随意。