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【陌离买房贴】之二十：关于营业税改增值税这件事
最近营改增这件事情，闹得沸沸扬扬的，尤其是因为我以前工作的原因，加了很多房产中介的朋友。每天滚屏似的刷这件事情，说在五月一号前不买房，后面就又要多出好多好多钱等。造成大家心里面的恐慌，那么下面，我就给大家讲一下关于营改增这件事情。当然，个人片面的理解，如果有不对的地方，欢迎探讨。
所谓的营改增，就是营业税改增值税的简称。先说大家最关心的对于二手房的影响吧。以前二手房是没有满五年的，全额征收营业税，后来部份城市改成没有满两年的，全额增收营业税。而在前不久，除了北上广这种一线城市外，其余的二线以下城市，都已经取消了5.56%的营业税，当时全国人民一片欢呼啊。可是转眼间，增值税就出台了，出台了，出台了。而且11%。很多人心里面的石头更重了。因为现在具体的细则还没有出台，所以我以下文字，都只是我个人关于这方面政策的解读。
以前的营业税，都是按照百分之五点五六收取的，而且是全额征收。如果一套报税价格为一百万的房子，那么，需要征收的营业税就是5.56万。而增值税却是11%的税率征收，如果这样，一百万的房子，不是要征收11万的税费吗？其实不是这样的。所谓增值税，那么应该是属于房子增值部分的税收。假如这套目前报税价100万的房子，在两年前房东的备案价是90万，那么，应该是100万90万，等于十万再来增收增值税。为什么会这么理解？因为在这次营改增的政策中，国家都是说的，不增加行业和个人的税收比例，这样改革的目的，是为了给更多的企业减少负担，而不是增加负担。那么如果按照这样的情况来算的话，其实营改增，对我们买卖二手房影响真不大。
当然，很多朋友都会说，其实买二手房的时候，很多房东肯定都是有增值才来卖的，很担心增值过高，会影响到自己的税收。因为二手房有三个价格，一个是真正的成交价，一个是评估公司的评估价（就是你贷款的时候能贷到金额的凭据），还有一个就是过户的价格。一般来说，除非前几年有所谓的指导价格外，一般过户的价格差距都不会太大。所以真的不影响，真的不影响。而如果以前是在开发商手上买的，现在转第一次手的那种二手房，一般开发商的备案价格都不会太低。尤其是最近几年的房子。
当然，这种一般对于那些年代比较久远没有进行过交易的房子，就会产生影响了，因为年代久远没有交易过的房子，一般当时的备案价格比较低。或者那些以前以指导价格报税，而后来不再有指导价格报税的房子，也是有影响的。
今年国家大力在房产去库存化，而一般国家大力政策倾斜的行业，不会让老百姓望而生畏的。就像前几年国家要控制房价的时候，啥子首付比例提高，百分之二十个税，营业税等，以及限购政策。所以在国家大力去库存化的现在，政策会让绝大部分的人受益。具体的，大家就等细则出台吧。
当然，营改增也有一个影响就是，如果企业修建，购买，或者租入房产，是可以抵税的，很多人会担心这点会对房价造成影响，其实会有影响，但是影响不大，因为一个企业，不可能会因为减免那一点税费，而去购买自己不需要的物业。只是当他们真正有需要的时候，那减免的税费就是锦上添花。而房价的支出对于企业来说才是真正的大头。
以上的观点，只是我的个人解析，欢迎大家一起探讨。
【陌离买房贴】之十：浅谈二手房的谈价技巧
我也看了些资料，理解基本相同
主要针对房地产和建筑业。由原在地税划缴税款现转到国税，国家统一征收，也许对地方财政和地方卖地求GDP的习俗影响...
不是的，还征对建筑行业，房地产行业，还有服务行业，金融业等。而且营改增还可以抵消一些其他的设备增值税，房产增值税等。
嗯嗯。
基本同意楼主意见：营改增跟一般刚需性购房者没多大关系，毕竟房价升涨最终还是要看当地的需求。
营业税那个税率应该是营业税及附征税率加起来吧。
二手房如果没有搞阴阳合同的话就只会有两个价：合同成交价以及评估价。
就目前的税制来说，对于企业来说房产投资买卖的税费大头不是营业税及其附征税费，而是土地增值税，企业售出的房产增值比例越高，缴纳的土增税越多，最高税率去到60%，所以个人认为不用担心会有企业来去跟个人争住房使得房价推高。
就我理解一般人购置的刚需性房产没住个十年八年都不考虑买卖吧，国家一般是不会限制个人改善性的住房买卖，营业税之前有的优惠是会延续的，起码那个两年以上就免营业税的起码会延续下来
同样觉得 国家对于个人购买者会有实施细则 不然税负其实还是不低的。比如像北上广 这两年房价飞涨 很多是翻倍的 再征11%真的是不得了
我问下，当时过户时做低了价格，比如本来110万的房子，只做到80万，那后面卖的话，那个增值税是不是就很高了？