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干货！商铺投资的一盆冷水
最近因为各个城市对住宅的限购限售等政策越来越多，很多读者大人把投资的目光转向了商业地产，商业地产主要分商住公寓和商铺、写字楼等几个大类。关于商住公寓的分析请看我的往期文章：商住公寓，想说爱你不容易。这一篇就写一些我关于商铺投资的观察。
首先，一件商品的价值和供求关系有关。商铺本身也是一种商品，所以我们先看商铺的供求关系。这里有一个指标，叫做人均商业面积。按照国际标准计算，人均商业面积1.2平米是一个比较合理的数值。但是我们国家是发展中国家，其实实际需求数值还没有这么高。根据相关的资料，一线城市大概在人均1平米，二线城市大概在人均0.75平米，三线城市大概在人均0.5平米。感兴趣的读者大人们可以查一下自己所在城市的人均商业面积，大概率是严重超标的。这就意味着市场上商铺供给量是严重过剩的，很多商铺并不能顺利的出租或者只能收到很低的租金，想转手又无人问津。
其次，电商对实体的冲击。10年前我们无论如何想不到淘宝和京东会这么大程度的占据我们的生活，很多人已经很少去逛家乐福、沃尔玛等等传统商超了，京东和天猫超市几乎能满足你所有购买日常用品的需求。不仅方便、便宜、品类丰富多样而且不用从超市扛回家，对我等懒人来说简直太过美好。这几年随着美团和饿了么的快速发展，足不出户就可以享受美食，去店里吃饭的人也减少了很多。这些都影响了实体商铺的投资回报。很多超市营业额都变低了，缩小了面积和规模，甚至直接倒闭。很多饮食店，因为堂食顾客占比很低，绝大部分盈利来自于外卖，干脆只租用商铺二楼、三楼或者商铺地点偏僻这种价格很低的铺面。随着社会不断的发展，貌似我们对商铺和实体店的依赖越来越少了。
再次，投资商铺比投资住宅的风险系数大很多，因为影响商铺的因素非常多，我们从几种常见的商铺类型着手，逐个分析。
①商业综合体里面的商铺。这是现在销售的商铺里面最常见的一种，商业综合体的形式都和万达商业广场类似，规模和面积有大有小。
这种类型的商铺常见的风险点如下：
【1】商业综合体的经营对一个集团的运营能力要求特别高，很多开发者并不具备这种能力。需要具备的能力包含但不仅限于：招商能力、统筹管理能力、营销推广能力等等。是门槛很高的一个行业，真心不是随便阿猫阿狗就能做成的。所以这么多年，大家都知道商业综合体赚钱，投资者众多，可是万达却只有一个。
举几个栗子，A：某个商业集团是浙商游资合股开发的，因为各路游资的投资占比不相上下，在招商过程中谁都没有绝对的话语权。各路资本为了自己的利益各种内部互撕，导致招商迟迟没有进展，购买商铺的业主欲哭无泪。B：某个商业综合体地段不错，附近消费力也很好。但是招商和规划团队是一些脑残，经常随意更改商场内规划，商户们被赶来赶去，或者强制要求重新装修。商户做不下去纷纷退租，大量的商铺空置。商铺业主去闹了很多次，毫无结果。
【2】商铺销售的时候，开发商承诺返租。这种承诺分两种情况，一种是逐年返租的，通常第一年还能拿到钱，等全部商铺都销售一空，而商铺又租不出去的时候，要么一直扯皮，要么开发商直接失联。一种是购买以后一次性返租的，比如商铺200万，购买后立刻返50万租金，你感觉这种总没问题了吧。这么想的孩子真是图样图森破！其实开发商这个商铺本来就只想卖150万啊~ 所以不管是哪种返租，其实都只是开发商的套路，他们拿到钱以后后续经营如何真的大概率只能听天由命。而且现在很多开发商干脆放弃经营，所有商铺卖完以后直接跑路失联……
②既然商业综合体的商铺如此不靠谱，那我买商业街的商铺或者社区底商总行了吧。其实也不是哦~
【1】我们城市的建设日新月异，市中心和繁华地段也是迁徙的，并不是一成不变的。这导致很多购买的时候，真的是人流量很好的市中心黄金旺铺，后来因为人口向新区外流严重，也会黯然失色。
【2】商铺非常受到规划的影响，有可能购买的时候离周边小区出入的大门很近，附近的路也四通八达，每天人来人往。但是后续小区为了人车分流或者安保管控，离你很近的大门不让出入了。或者附近的路因为市政规划改了，路过你门前的客流量变少。都会对商铺的投资回报产生较大影响。我的身边有一个血淋淋的栗子，Z夫妇买了一个靠近大学城的商铺，购买的时候商铺正对着大学校门，人来人往，生意真的很棒。但是第二年市政改了规划，这个门被堵死了，从另外一个方向开了个门。现在这个曾经繁华的黄金铺位只能租出去当仓库……
以上分析了投资商铺路上的很多坑，给各位蠢蠢欲动的投资者泼了很多冷水。那么商铺还有投资价值吗？当然是有的！只是这种有投资价值的商铺真的非常少，大概占市面上销售商铺的10%左右。其余的90%要么半死不活，要么血本无归。所以大家在投资商铺的时候一定要擦亮眼睛，多了解多思考，不要被销售的花言巧语蒙蔽了双眼。更不能听某某说投资商铺赚了大钱，就头脑一热跟风投资。大多数时候我们只看见了贼吃肉，却没看见贼挨打……
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很不错的分享，最近也在关注这个，学习了。
我觉得住宅底商可以考虑，即使美团饿了再便利，我没见过早上叫外卖的。也就是说卖早点的店还是可以存活的，干洗店理发店更不用说。还有水果店社区便利店都活的很好，这些店铺租金虽然不高，但是较为稳定。还有个最大的优势，不用自己花钱装修。举个例子，去年入手了一套新小区的住宅底商72万，拿房后没多久以1600出租，算租售比很差，同一时期本市一套三室的房子也得70 万左右，出租的话另外得花至少10万来装修，租金也就在2000元左右。关键是，五六年后住宅的装修就折旧的差不多了，换个租客也许对老的装修就不满意了，商铺就不用考虑这个。另外说到升值，商铺和住宅的升值潜力大体是相当的，水涨船高的关系。当然，商铺最大的问题是不易转手，只适合自持。
正准备买一个商业体里的小商铺，明天就去认购了，现在还真是纠结呢，目前来讲，商场整体规划已经出来了，也都已经租出去了，但是还真的不知道未来经营会怎么样啊
从来没考虑过商铺。
脑子不够用，算不明白。
我家附近一条很繁华道路两旁的商铺就天囊之别。
商铺受影响的因实在是太多了，风险系数确实大。
有道理。
商街商铺 内街商铺 肯定是坑 我们观察几年了 本金增值太少 开发商反租都是噱头 这种商业体受电商冲击最大 也最没得可玩 别管一手二手尽量远离
临街商铺 要是选起来 需要有足够的经验 绝对不能冲动 去外地旅游也经常能看到整街的门脸空置着 但是可以来北京看看 市区内找几个空铺子看看 我敢说能累死你
这么多年 我们即是买家也是卖家 即是出租方也是承租方 所以无论买卖 还是租赁我们都能做到知己知彼
在北京想租临街门脸可谓一铺难求 所有在北京做生意的人都最大的抱怨都是房租太贵 但是没办法
所以投资商铺 首选就是区域 位置 没有大环境肯定不行
自己要根据自己所在地区的大环境去判断能不能有得玩
再多说一句 电商冲击的都是什么业态？ 想一想
基本上都是零售业 再想想什么业态不会受到电商冲击？ 社区服务业 类似 宠物店 干洗店 美容美发美体 复印打印 烟酒店 收多超市 便利店 房产中介 儿童教育 餐饮 健身美体 等等等等 这些都永远无法被电商取代
上面的帖子是复制的 不是自己实战出来的 有些说的对 有些就呵呵了
说大面谁都能说几句 谈实战 谈技巧 如果没有经历过 也都是只能看到表面 看不到本质
但是无论怎样 任何投资都不能是无脑的跟风投资 需要自己认真去考虑 认真去学习 世上没有任何钱是随便能挣到的 商铺这个板块 要深入的聊内容实在太多了 绝非这么一两篇帖子就能说清楚的
希望大家投资愉快
凡事自己动脑子
商街内铺 不要碰 经验之谈 都观察好几年了
如果你有购买住宅的资格，一点一点都不建议买公寓。如果有购房资格钱不够，可以先买小户型或者老破小都比公寓强得多。公寓转手的税费太高了。如果是没有购房资格，建议先争取到购房资格，再去买住宅。
买公寓那么多弊处啊？
可是没有购房资格，等的话又怕房价继续上涨啊，所以想要小买个公寓，等有资格了在换住宅呢，这样不可取吗？
公寓 也要算租金回报率 不达标就没有投资价值
房价涨跌都不要怕 你所在地区的房价 现在是什么趋势线判断出来 做波段 不要求做到精准的高低点位 只要能在高位区间和低位区间 进出场就可以
公寓要想出租率高 租金回报高 必须要位置好 商业氛围好 切记 切记
北京公寓 位置不好的 能租出去 不会空置 但是租不上价
投资愉快
买了老破小还有置换的空间和未来，买了公寓因为转手税费太高或者对接盘者要求条件太多，基本置换和转手太难了。
不可取，公寓的涨幅远远追不上周边住宅的涨幅。具体看我的往期文章商住公寓，想说爱你不容易！